부동산 경매 관련 법령

부동산 경매 관련 법령

 

부동산 경매와 관련된 법제는 크게 ① 경매 절차에 관한 법제와 ② 매수인(낙찰자)의 권리 보호에 관한 법제로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매의 절차에 관해서는 「민사집행법」이 주로 규정하고 있으며, 「부동산등기법」, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」, 「형법」 등에도 경매 관련 사항이 규정되어 있습니다. 경매 부동산 매수인의 권리 보호에 관해서는 「민사집행법」이 주로 규정하고 있으며, 이 외에도 「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」 등이 있습니다.

 

부동산 경매 절차 관련 법제

 

「민사집행법」

 

- 「민사집행법」은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다.

- 구체적으로 「민사집행법」은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정·매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

 

「부동산등기법」

 

- 「부동산등기법」은 부동산등기부에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

- 입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기부를 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제2조).

 

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」

 

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 공인중개사가 법원 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득을 알선하고 매수신청 또는 입찰신청을 대리하는 것을 허용하고 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제2항).

- 부동산 매수신청 및 입찰신청의 대리는 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수한 후 관할 지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사만이 할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제2항, 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제4조 및 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제10조).

 

「형법」

- 「형법」은 입찰 또는 매각기일의 진행을 방해한 사람에 대한 처벌을 정하고 있습니다.

- 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다(「형법」 제315조).

 

매수인의 권리 보호 관련 법제

 

「민사집행법」

 

- 「민사집행법」은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 경매 부동산을 매수한 사람의 권리를 보호하기 위한 사항을 규정하고 있습니다.

- 구체적으로 「민사집행법」은 이해관계인의 합의에 따른 매각조건의 변경, 매수인의 매각허가결정에 대한 즉시항고, 매각대금의 지급에 따른 권리의 취득, 소유권의 취득에 따른 부동산소유권이전등기의 촉탁 및 부동산의 인도명령 등에 관해 정하고 있습니다.

 

「부동산등기법」

 

- 「부동산등기법」은 부동산등기부에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

- 경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 해서 등기가 이루어지므로 매수인이 따로 소유권이전등기를 하지 않아도 됩니다.

 

「주택임대차보호법」

 

- 「주택임대차보호법」은 이 법의 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

- 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 주택을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의5).

 

「상가건물 임대차보호법」

 

- 「상가건물 임대차보호법」은 이 법의 적용을 받는 상가건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

- 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 건물을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).