경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 

경매의 참여는 경매 정보를 수집하는 것에서 출발합니다. 경매 정보는 법원 게시판, 관보ㆍ공보 또는 신문이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/) 등의 전자통신매체를 통해 기본적인 정보를 수집할 수 있으며, 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서를 통해 보다 다양한 정보를 수집할 수 있습니다. 정보수집이 끝나면 그 정보를 비교ㆍ분석해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정합니다.

 

경매 대상에 대한 정보 수집

 

매각기일 공고 등의 확인

 

- 입찰에 참여하려면 먼저 어떤 부동산이 매각될 예정인지 파악해야 하는데, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 대법원 홈페이지 법원공고란(http://www.courtauction.go.kr/)을 통해 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항, 「민사집행규칙」 제11조제1항).

- 위 공고에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 「민사집행법」 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시·장소

7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지

9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

10. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지

11. 매수신청인의 자격을 제한한 경우에는 그 제한의 내용

12. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

 

※ 대법원 홈페이지 법원공고란에서 경매정보 찾는 방법

 

- 대법원 법원경매정보 사이트(http://www.courtauction.go.kr)의 초기화면에서 ‘빠른물건검색’에 원하는 조건을 기재한 후 검색을 누르면 매각 공고된 물건 목록(보통 수 건 내지 수백 건에 달함)을 볼 수 있습니다.

· 사건번호: 한 개의 경매 사건에 부여된 고유의 번호입니다.

· 물건번호 및 용도: 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건이 개별매각되는 경우에 각 물건을 특정하기 위해 부여한 번호이며, 용도는 경매 물건의 사용용도로서 자신의 목적에 부합하는 경매 물건을 찾는 하나의 기준이 될 수 있습니다.

· 소재지 및 내역: 경매 물건의 소재지 및 건물의 구조와 면적 등을 알 수 있습니다.

· 비고: 특별매각조건, 일괄매각 등 법원이 특별히 정하고 있는 사항을 알 수 있습니다.

· 감정평가액 및 최저매각가격: 법원은 감정인의 감정평가액을 참고해서 최저매각가격을 정하는데, 유찰될 때마다 최저매각가격이 조금씩 낮아집니다. 법원이 특별히 정하는 경우를 제외하고는 최저매각가격의 10%를 매수신청보증으로 제공해야 하므로, 여기서는 최저매각가격 외에도 매수신청보증금액을 계산할 수 있습니다.

· 매각기일 및 입찰기일: 매각기일 및 입찰기일을 통해서 기일입찰인지, 기간입찰인지를 알 수 있습니다. 기일입찰인 경우 매각기일에 출석해서 입찰에 참여하므로 매각기일과 입찰기일이 동일하지만, 기간입찰인 경우 입찰 기간이 마감된 후 매각기일이 열리므로 매각기일과 입찰기간에 차이가 있습니다.

· 진행상태: 해당 경매 사건이 신건인지 유찰인지를 알 수 있습니다. 유찰이 계속된 경우에는 경매 물건에 문제가 있을 수 있으므로 권리분석과 현장조사를 더욱 철저히 하는 것이 좋습니다.

※ 대법원 법원경매정보 사이트 경매 물건의 사건번호를 클릭하면 현황조사서, 감정평가서, 기일내역 등을 확인할 수 있으며, 부동산등기부도 열람할 수 있습니다.

 

매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 열람

 

- 법원의 공고를 통해 1차적으로 경매 물건에 대한 정보를 수집했다면, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람해서 경매 물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다.

- 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 그 기재내용이 전자통신매체로 공시되므로(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조), 직접 법원에 방문해서 열람하거나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/) 등의 전자통신매체에 공시된 내용을 확인하는 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.

· 매각물건명세서

- 매각물건명세서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제105조제1항).

1. 부동산의 표시

2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

· 현황조사보고서

- 현황조사보고서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제85조 및 「민사집행규칙」 제46조).

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 조사의 일시·장소 및 방법

4. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황

5. 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용

6. 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등

· 감정평가서

- 감정평가서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제97조제1항 및 「민사집행규칙」 제51조).

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 부동산의 평가액과 평가일

4. 부동산이 있는 곳의 환경

5. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항

6. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항

7. 평가액 산출의 과정

8. 그 밖에 법원이 명한 사항

9. 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진

 

관심 물건의 선정

 

- 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보수집 과정을 통해 얻은 정보를 비교·분석하고 자신의 입찰참여 목적(예를 들어 주거목적, 사업목적, 경작목적 등)과 비용 등을 고려해서 관심 있는 부동산을 개략적으로 선정하는 것이 좋습니다.