임대인의 권리·의무

 임대인의 권리·의무

 

 

임대인은, 주택을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임차보증금반환의무를 집니다. 임대인은, 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가집니다.

 

임대인의 의무

 

주택을 사용·수익하게 할 의무

- 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).

- 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).

- 그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 아니하여 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).

- 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

· 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

- 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 주택임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때 까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).

- 임대인은 임차인이 실수로 주택을 파손한 경우에도 주택을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 주택을 수리해주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 주택파손을 이유로 계약을 해지할 수는 있습니다.

방해제거의무

- 주택임대차 계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다.

주택의 하자 등에 대한 담보책임

- 임대인은, 권리의 하자로 임차인이 주택을 사용·수익할 수 없게 되거나, 주택 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조). 임대차는 유상계약이므로 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되기 때문입니다.

- 임차인은, 임차주택에 하자가 있어 주택을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조, 제580조), 주택을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임차보증금의 감액을 청구하며(「민법」 제627조제1항, 제567조, 제572조제1항), 남은 부분의 주택으로는 주택임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 주택임대차 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항, 제567조, 제572조제2항).

임차보증금의 반환의무

- 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).

· 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).

 

유용한 법령정보 - 1

유용한 법령정보 - 1

< 임차한 주택의 수선의무는 누구에게 있을까요? > Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차 계약을 체결하고, 2009년 해당 주택에 입주하여 생활하던 중 난방시설이 고장났습니다. 이 경우 난방시설의 수리는 임대인 B와 임차인 A 중 누구의 책임인가요? A. 임대인 B는 목적물, 즉 주택을 임차인 A에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조). 계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결). 난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서, 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).

 

임대인의 권리

 

임대인은, 차임지급청구권(「민법」 제618조 및 제633조), 차임증액청구권(「민법」 제627조), 임대물반환청구권(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용), 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리(「민법」 제624조)를 가집니다.

출처: 법제처

청솔공인중개사 사무소 공인중개사 엄종수