임차권 양도의 제한

임차권 양도의 제한

 

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대하지 못합니다. 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차권 양도의 제한

 

임차권의 양도란, 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.

임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」은임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다(「민법」 제629조).

- 그러나, 임차권 양도의 제한규정은 강행규정이 아니기 때문에 당사자의 특약으로 임대인의 동의를 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다(「민법」 제652조).

 

임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과

 

임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.

- 다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

임대인의 동의를 얻은 임차권의 양도와 대항력

 

임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차권을 양도한 경우

- 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도한 경우에는 양수인이 임차주택을 인도받고 자신의 주민등록을 마친다면, 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속합니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차권을 전대한 경우

- 임차인이 임차주택의 인도나 주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하고, 그 양수인이 임차주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다(대법원 1994. 6.18D. 선고 94다3155 판결).

 

임대인의 동의가 없는 임차권의 양도의 법률관계

 

임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계

- 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결).

임대인과 임차인 사이의 관계

- 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

임대인과 양수인 사이의 관계

- 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차주택을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).

 

임대인의 동의가 없는 임차권 양도와 대항력

 

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

- 따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.

· 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.