임차권의 승계

 임차권의 승계

 

임차인이 사망한 경우 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함하여 생존배우자에게 승계됩니다.

 

임차인과 상속권의 관계

 

임차권도 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인의 사망에 따라 상속인에게 포괄적으로 상속되어 상속인과 임대인 사이의 임대차관계로 상속하게 됩니다.

그런데, 주택의 임차권은 단순한 재산으로서의 의미를 넘어 임차인과 그와 공동생활을 하던 가족들이 주거생활을 영위할 현실적인 권리이므로, 공동생활을 하던 가족들이 상속인이 아니거나(예를 들어, 사실상의 혼인관계에 있는 자) 후순위 상속인인 경우(예를 들어, 부모나 형제)에는 이들의 주거안정을 보호하기 위해 「민법」의 상속제도에 대한 특례를 규정하고 있습니다.

즉, 임차인이 사망한 경우 상속인이 없거나, 상속인이 있다고 하더라도 재산상속권이 없는 사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함하여 생존배우자에게 임차권의 승계를 인정하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제9조).

 

임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우

 

임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제9조제1항).

※ ‘가정공동생활’이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 의미합니다.

그러나 임차인이 사망하고 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람도 없는 경우에는 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 됩니다(「민법」 제1058조제1항).

 

임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우

 

상속인이 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우

- 임차인이 사망 당시, 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 「주택임대차보호법」 제9조의 적용대상이 아닙니다.

· 따라서, 이 경우에는 「민법」의 규정에 따라 상속권자가 상속하게 되고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다(「민법」 제1000조, 제1001조, 제1003조).

상속인이 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우

- 임차인이 사망 당시, 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는, 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제9조제2항).

- 만일, 2촌 이내의 친족이 없는 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차권을 승계하게 됩니다.

 

임차권 승계의 포기

 

사망한 임차인의 채무가 보증금반환채권을 초과하는 경우 임차권을 승계하는 것이 승계권자에게 불리할 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에도 임차권의 승계를 인정하게 되면, 승계권자의 주거생활의 안정을 보호하려는 임차권 승계제도의 입법취지에 반하기 때문에 임차권의 승계를 포기할 수 있도록 하고 있습니다.

임차권의 승계권자가 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사, 즉 임차권을 승계하지 않겠다는 뜻을 표시하고 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제9조제3항).

임차권의 승계에 대한 반대의사가 임대인에게 도달한 때 임차권 승계포기의 효력은 임차인이 사망한 때로 소급하고, 임차권은 「민법」의 ‘상속규정’에 따라 상속이 이루어지게 됩니다.

 

임차권 승계의 효과

 

임차인의 권리의무를 승계한 사람은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제9조제4항). 임차권의 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 임대인에게 승계의 의사표시를 할 필요는 없습니다.

임차권의 승계권자는 임대차 관계에서 생긴 채권(예를 들어 임차주택인도청구권, 임차주택수선청구권, 차임감액청구권, 보증금반환청구권 등)과 임대차 관계에서 생긴 채무(예를 들어, 차임지급의무, 원상회복의무 등)를 승계합니다.

그러나, 임대인과 사망한 임차인 사이에서 발생한 채권이라도 임대차와 관련이 없이 발생한 채권, 예를 들어 대여금청구권, 손해배상청구권 등은 승계되지 않고, 「민법」의 상속규정에 따라 상속인이 상속하게 됩니다.