묵시의 갱신

 묵시의 갱신

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다. 묵시의 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.

 

묵시의 갱신이란?

 

묵시의 갱신이란, 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 보호를 위해 법률의 규정에 따라 임대차관계를 존속시키는 것을 말합니다.

「주택임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

· 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).

 

묵시의 갱신의 요건

 

임대차기간이 끝났을 것

- 묵시의 갱신은, 임대차기간의 정함이 있는 경우(2년 또는 2년 미만으로 정한 경우)나 그 기간의 정함이 없는 경우이거나를 불문하고 2년이 끝났을 때 갱신됩니다. 다만, 2년 이상으로 정한 경우에는 2년 이상의 기간이 끝났을 때 갱신이 됩니다.

- 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 2년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).

- 그러나 2년 미만의 약정을 주장할 수 있는 것은 약정기간 만료에 따른 임대차의 종료를 이유로 임차보증금반환청구권을 행사하는데 한정되기 때문에 2년 미만의 약정기간을 선택하여 묵시의 갱신을 할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).

· 임대차기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간이 2년으로 간주되기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).

갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않고, 임차인도 그 기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에 갱신됩니다(「주택임대차보호법」 제6조).

· 따라서 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

- 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

- 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

유용한 법령정보 - 3

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< 주택임대차 계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? > Q.임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요? A.임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

 

묵시의 갱신의 효과

 

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).

보증금 및 차임

- 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

임대차기간

- 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).

 

묵시의 갱신의 예외

 

임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).

- 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

 

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).

- 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).