강제경매

 강제경매

 

임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 근거하여 경매를 통한 임차보증금을 회수할 수 있습니다. 강제경매를 신청하기 위해서는 집행권원과 집행문을 부여받아야 하는데, 집행권원의 확보방법으로는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.

 

민사조정 신청

 

민사조정제도란

- 민사조정제도는, 판결에 의하지 않고, 조정담당판사 또는 법원에 설치된 조정위원회가 분쟁 당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고, 간이·신속하게 해결하는 제도입니다(「민사조정법」 제1조).

- 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 보증금을 회수하는 방법으로 정식 소송을 제기하기 전에 간이한 민사소송절차인 민사조정제도를 이용할 수 있습니다.

민사조정의 절차

① 조정신청서의 접수

- 임차인은, 민사조정신청서를 작성하여 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다. 구술로도 신청이 가능하나, 구술로 신청하는 때에는 법원서기관 등의 면전에서 진술하여야 합니다(「민사조정법」 제3조 및 제5조제1항).

· 조정신청서에는 당사자, 대리인, 신청의 취지와 분쟁의 내용을 명확히 기재하여야 하며, 증거서류가 있는 경우에는 신청과 동시에 이를 제출해야 합니다. 이 경우 피신청인 수에 상응하는 부본을 제출해야 합니다(「민사조정규칙」 제2조).

- 조정신청을 할 때에는 다음과 같은 수수료와 송달료를 납부해야 합니다(「민사조정법」 제5조제4항, 「민사조정규칙」 제13조).

· 조정신청금액이 1,000만원 미만인 경우 : 조정금액 × 0.1%

· 조정신청금액이 1,000만원 이상 1억원 미만인 경우 : 조정금액 × 0.09% + 1,000원

· 조정신청금액이 1,000만원 미만인 경우 : 조정금액 × 0.08% + 11,000원

② 조정 기일에 출석

- 조정신청서를 제출하면 얼마 후에 법원으로부터 신청인과 상대방에게 조정기일이 통지됩니다(「민사조정법」 제15조제1항).

- 조정 기일에는 본인이 출석하는 것이 원칙이며, 조정담당판사의 허가가 있으면 친족이나 피용인 등을 보조인이나 대리인으로 출석하게 할 수 있습니다.

- 신청인이 조정 기일에 두 번 출석하지 않으면 조정 신청은 취하된 것으로 봅니다(「민사조정법」 제31조). 다만, 상대방이 출석하지 아니하면 조정담당판사가 상당한 이유가 없는 한 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 하게 됩니다(「민사조정법」 제32조).

③ 조정의 심리

- 조정기일에 출석한 신청인과 상대방은 조정담당판사 또는 조정위원회로부터 신청한 조정사건에 대해 심리를 받습니다.

- 신청인과 상대방은 각자 의견을 진술하며, 의견을 청취한 조정담당판사 또는 조정위원회로부터 합의를 권고 받는 등의 심리를 받습니다.

④ 조정의 성립

- 조정 기일에 당사자가 합의하면 조정이 성립됩니다. 조정이 성립되면 그 합의내용을 조서에 기재하게 됩니다(「민사조정법」 제28조).

- 조정조서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다(「민사조정법」 제29조).

· 재판상 화해와 동일한 효력이 있다는 것은, 동일한 내용의 판결이 있는 경우 그 판결과 같은 법적 효력이 부여되는 것을 의미하며, 만일 상대방이 조정 조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있습니다.

⑤ 조정에 갈음하는 결정

- 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 상당하지 아니하다고 인정한 사건에 관해 상당한 이유가 없는 한 직권으로 당사자의 이익 그 밖의 모든 사정을 참작하여 신청인의 신청취지에 반하지 아니하는 한도 내에서 사건의 공평한 해결을 위해 조정에 갈음하는 결정을 내립니다(「민사조정법」 제30조).

- 당사자는 조정에 갈음하는 결정에 대해 조서정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있으며, 그 기간 내에 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동으로 소송으로 이행되며, 이의신청이 없으면 그 결정은 재판상 화해와 동일한 효력이 생기게 됩니다(「민사조정법」 제34조 및 제36조제1항).

⑥ 조정을 하지 아니하는 결정

- 조정담당판사는 사건이 성질상 조정을 함에 적당하지 아니하다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정의 신청을 한 것임을 인정하는 때에는 조정을 하지 아니하는 결정으로 사건을 종결시킬 수 있습니다.(「민사조정법」 제26조제1항).

⑦ 조정의 불성립

- 조정담당판사는 당사자 사이에 합의가 성립되지 아니하거나 성립된 합의의 내용이 상당하지 아니하다고 인정하는 경우에 조정에 갈음하는 결정을 하지 아니할 때에는 조정이 성립되지 아니한 것으로 사건을 종결합니다(「민사조정법」 제27조).

⑧ 소송절차로의 이행

- 신청인이 조정을 신청하였으나, 조정을 하지 아니하는 결정, 조정의 불성립, 조정에 갈음하는 결정에 이의 신청을 한 경우에는 조정을 신청한 때에 소송이 제기된 것으로 처리되어, 당사자가 별도의 신청을 하지 않더라도 그 사건을 자동적으로 소송절차에 따라 심리됩니다(「민사조정법」 제36조제1항).

- 이 경우 신청인은 처음부터 소송을 제기하였다면 소장에 첨부하여야 할 인지액에서 조정을 신청할 때 납부한 수수료를 공제한 차액을 추가로 납부해야 합니다(「민사조정법」 제36조제2항).

 

보증금반환청구소송

보증금반환청구의 소

- 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제1항).

- 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 최후의 수단으로 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.

보증금반환청구 소의 제기

- 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차상가건물에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다(「민사소송법」 제29조).

- 소장에는 다음의 사항을 기재해야 합니다.

· 원·피고 당사자의 성명, 명칭 또는 주소와 주민등록번호

· 대리인이 있는 경우 대리인의 성명과 주소

· 일과 중 연락 가능한 전화 번호, 팩스 번호, E-Mail 주소

· 청구취지(청구를 구하는 내용, 범위 등을 간결하게 표시)

· 청구원인(권리 또는 법률관계의 성립원인 사실을 기재)

· 부속서류의 표시(소장에 첨부하는 증거서류 등)

· 작성 연월일

· 법원의 표시

· 작성자의 기명날인 및 간인

- 소장에는 소송 목적의 값을 기재해야 하는데, 임대차 보증금을 기재하면 됩니다.

- 소장에는 소송 목적의 값을 기재해야 하는데, 임대차 보증금을 기재하면 됩니다.

· 소송 목적의 값이 1,000만원 미만인 경우 : 소송목적의 값 X 10,000분의 50

· 소송 목적의 값이 1,000만원 이상 ~ 1억원 미만 : 소송목적의 값 X 10,000분의 45 + 5,000원

· 소송 목적의 값이 1억원 이상 ~ 10억원 미만 : 소송목적의 값 X 10,000분의 40 + 55,000원

· 소송 목적의 값이 10억원 이상 : 소송목적의 값 X 10,000분의 35 + 555,000원

· 산출된 인지액이 1,000원 미만인 때에는 1,000원으로 하고, 1,000원 이상인 경우 100원 미만의 단수가 있는 때에는 그 단수는 계산하지 않습니다.

보증금반환청구소송의 특례

- 일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 되고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요하게 됩니다.

- 그런데, 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 2,000만원을 초과하는 경우에도 「소액사건심판법」의 일부 규정을 준용하여 소송절차를 신속하게 진행할 수 있도록 하고 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제18조에 따른 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 준용).

① 소장의 송달

- 임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다(「소액사건심판법」 제6조).

② 기일의 지정

- 판사는 보증금반환청구의 소가 제기되면 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제1회의 변론기일로 심리를 종결합니다. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제7조).

③ 증거조사에 관한 특칙

- 판사는 필요한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 그 증거조사의 결과에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 합니다(「소액사건심판법」 제10조제1항).

- 판사가 증인을 신문하지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 후에는 증인신문을 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조제2항).

- 판사가 합당하고다고 인정하는 때에는 증인신문 없이 증언할 내용을 기재한 서면을 제출하게 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조제3항, 「소액사건심판규칙」 제6조).

④ 판결에 관한 특례

- 판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있으며, 이 경우 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위 안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명해야 하며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제11조의2).

보증금반환청구소송 확정판결의 효과

- 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 불요

· 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제1항).

· 따라서, 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차상가건물의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

- 우선변제권의 행사

· 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차상가건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 제14조).

- 배당금의 수령

· 임차인은 임차상가건물의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차상가건물을 양수인에게 인도해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제3항). 왜냐하면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.

 

집행문 부여 절차

 

집행문이란

- 집행문이란, 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행당사자인가를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서입니다. 예컨대 “이 판결 정본은 피고 아무개에 대한 강제집행을 실시하기 위해 원고 아무개에게 준다.”라고 기재하고, 법원사무관 등이 기명·날인한 후 내어 주는 문서입니다(「민사집행법」 제29조).

- 집행문은 강제집행을 실시하기 위하여 신청에 의해 부여되는 것으로 임차인이 집행기관(집행법원 또는 집행관)에게 강제집행을 신청 또는 위임함에 있어서 첨부·제출해야 합니다.

- 확정된 지급명령 및 가압류명령은 집행문을 부여 받을 필요 없이 즉시 집행을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제58조제1항 본문 및 제291조).

집행문 부여 절차

- 임차인은 집행문을 내어달라는 신청을 말로 할 수 있지만, 대부분은 서면으로 신청하며, 아래의 사항을 기재해야 합니다(「민사집행법」 제19조 및 제28조제3항).

· 채권자·채무자와 그 대리인의 표시

· 집행권원의 표시

· 집행권원을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 증명해야 하는 경우(「민사집행법」 제30조제2항), 승계집행문을 신청하는 경우(「민사집행법」 제31조), 여러 통의 집행문을 신청하거나 전에 내어 준 집행문을 돌려주지 않고 다시 집행문을 신청하는 경우(「민사집행법」 제35조 및 제57조), 반대의무가 이행되었음을 증명하여 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사를 진술할 것을 명하는 집행권원에 집행문을 신청하는 경우(「민사집행법」 제263조제2항)에는 그 취지 및 사유

- 법원은 임차인이 제출한 집행권원의 주문이 법원에 보관된 원본의 주문과 일치하는지 여부 등을 심사한 후에 집행문을 임차인에게 부여합니다.

- 임차인에게 부여되는 집행문은 판결의 정본 끝에 덧붙여 기재되어 임차인에게 내어 주며, 집행권원에 표시된 청구권의 일부에 대하여 집행문을 내어 주는 때에는 강제집행을 할 수 있는 범위 등이 집행문에 기재됩니다(「민사집행법」 제29조제1항, 「민사집행규칙」 제20조제1항)

 

강제경매 신청

 

강제경매란?

- 강제경매란, 부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서, 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다(「민사집행법」 제78조).

강제경매의 절차

- 부동산에 대한 강제경매는, ① 강제경매의 신청, ② 강제경매개시의 결정, ③ 배당요구의 종기 결정 및 공고, ④ 매각의 준비, ⑤ 매각의 실시, ⑥ 매각결정 절차, ⑦ 매각대금의 납부, ⑧ 배당절차, ⑨ 소유권이전등기 와 인도의 순서에 따라 진행됩니다.

① 강제경매의 신청

- 임차인은 다음의 사항을 적은 강제경매신청서를 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 제80조).

· 채권자·채무자와 법원의 표시

· 부동산의 표시

· 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

- 강제경매신청서에는 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산등기부등본을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제81조).

- 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(「민사집행법」 제18조).

② 강제경매개시의 결정

- 법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다(「민사집행법」 제83조제1항).

- 법원이 경매개시결정을 하면, 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 됩니다(「민사집행법」 제94조).

- 압류의 효력은, 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 그 효력이 생깁니다(「민사집행법」 제83조제4항).

③ 배당요구의 종기 결정 및 공고

- 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다(「민사집행법」 제84조제1항·제2항 및 제3항).

· 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

· 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는 사람은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 「상가건물 임대차보호법」에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인입니다(「민사집행법」 제88조제1항).

· 종기일 까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라, 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않습니다.

④ 매각의 준비

- 경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 됩니다.

- 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다(「민사집행법」 제84조제4항).

- 법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수 그 밖의 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 됩니다(「민사집행법」 제85조제1항).

· 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일 까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구 할 것을 통지합니다.

- 집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조).

· 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다(대법원 1967. 9. 26. 자 67마796 결정).

- 법원은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다(「민사집행법」 제105조제1항).

· 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 합니다(「민사집행법」 제105조제2항).

⑤ 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지

- 집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 공고합니다(「민사집행법」 제104조·제106조).

· 매각기일은 2주 전까지 공고해야 합니다(「민사집행법」 제104조제1항, 「민사집행규칙」 제56조 본문).

- 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여, 공고됩니다(「민사집행법」 제109조제1항).

- 법원이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다(「민사집행법」 제104조제2항).

· 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 발송한 때 송달된 것으로 간주됩니다(「민사집행법」 제104조제3항, 「민사집행규칙」 제9조).

⑥ 매각의 실시

- 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 합니다(「민사집행법」 제103조제2항).

- 집행관이 매각기일에 매각을 개시한다는 취지를 선언함에 따라 매각이 개시됩니다.

· 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 고지하여 매수가격을 신고하도록 알립니다(「민사집행법」 제112조).

- 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로, 매수신청을 한 사람은 더 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속됩니다(「민사집행규칙」 제72조제1항·제2항).

- 기일입찰은 입찰표에 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 기재하여 입찰표를 집행관에게 제출합니다(「민사집행규칙」 제62조제1항·제2항).

· 기일입찰의 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조제6항).

- 기간입찰의 입찰기간은 1주 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정해지며, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 입찰합니다(「민사집행규칙」 제68조·제69조).

- 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증금을 집행관에게 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조).

· 호가경매와 기간입찰 및 기일입찰은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 제공해야 하지만, 법원이 다르게 정할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제63조, 제71조·제72조제4항에 따른 제63조의 준용).

- 집행관이 입찰을 알리는 때에는, 입찰마감 시각과 개찰 시각을 고지해야 합니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 본문).

· 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못합니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 단서).

√ 집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰을 한 사람을 참여 시키고, 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 불러야 합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항·제3항, 제71조에 따른 제65조제2항·제3항의 준용).

- 집행관은 개찰을 시작하면서 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인을 결정합니다(「민사집행규칙」 제66조, 제71조에 따른 제66조의 준용).

· 호가경매는 최고가 매수신고인 결정방식이 기일입찰 또는 기간입찰과는 다릅니다.

√ 집행관이 매수신청의 액 가운데 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가 매수신고인으로 정하여, 그 이름과 매수신청의 액을 고지합니다(「민사집행규칙」 제72조제3항).

- 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인이 결정되면 집행관은 입찰의 종결을 고지합니다.

· 입찰자가 없는 때에는 입찰불능으로 처리하여 종결을 고지합니다.

- 입찰종결 후 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인 이외의 입찰자들에게 매수보증금을 반환합니다(「민사집행법」 제115조제3항).

⑦ 매각결정 절차

- 법원은 입찰기일의 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다(「민사집행법」 제120조·제123조).

- 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받는 때에는 즉시 항고할 수 있고, 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시 항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조·제130조).

⑧ 매각대금의 납부

- 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 합니다(「민사집행법」 제142조제1항·제2항).

· 매각대금은 지정된 기한 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부해야 합니다.

√ 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액입니다(「민사집행법」 제142조제3항).

⑨ 배당절차

- 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟게 됩니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 「민법」·「상법」, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다(「민사집행법」 제145조).

- 배당받을 채권자는 다음 어느 하나의 사람이 됩니다(「민사집행법」 제148조).

· 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자

· 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

· 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자

· 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

- 각 채권자는 배당요구종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권의 계산서를 제출해야 합니다.

- 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성·확정합니다(「민사집행법」 제149조·제150조).

- 배당기일에 이의가 없는 때에는 배당표에 따라 배당을 합니다. 이의가 있더라도 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하고, 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하게 됩니다(「민사집행법」 제152조).

⑩ 소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령

- 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조). 이 경우 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 말소등기 및 경매개시결정등기 말소를 등기관에게 촉탁하게 됩니다(「민사집행법」 제144조제1항).

- 매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다(「민사집행법」 제136조).

- 임차인은 집행문부여신청서에 500원의 인지를 붙여 신청서와 판결정본 등의 집행권원을 제1심 법원의 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보에게, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관 등에게 제출합니다(「민사집행법」 제28조제2항).