임차보증금 확보 방법

 임차보증금 확보 방법

임차인은 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하기 전, 내용증명 우편의 발송, 임대인의 재산에 대한 가압류 신청 및 지급명령을 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

보증금의 독촉

임차인이 보증금의 회수를 목적으로 강제집행을 신청하기 위해서는 먼저 집행권원을 확보해야 하는데, 그 전에 내용증명우편을 통해 보증금반환을 독촉합니다.

※ “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다.

- 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등의 법적절차를 진행할 수밖에 없습니다.

 

가압류 신청

가압류란

- 가압류란, 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다.

- 임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면, 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.

가압류의 요건

- 가압류는 장래의 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 것이므로, 그 피보전권리는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권이어야 합니다(「민사집행법」 제276조).

- 보전의 필요성이 있어야 합니다. 즉 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있어야 합니다(「민사집행법」 제277조).

가압류명령 절차

① 가압류의 신청

- 임차인은 가압류신청서를 작성하여 가압류할 물건이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 보증금반환청구소송의 관할법원에 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제278조 및 제279조).

- 가압류신청서에는 다음의 사항을 적어야 합니다(「민사집행법」 제279조, 「민사집행규칙」 제203조).

· 당사자, 신청의 취지

· 청구채권의 표시, 그 청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액

· 가압류의 이유가 될 사실의 표시

· 신청의 취지와 이유 및 사실상의 주장을 소명하기 위한 증거 방법

② 가압류명령

- 법원은 가압류신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있으며, 신청이 적법하고 가압류의 요건을 갖추었으면 가압류명령을 발령합니다(「민사집행법」 제280조제1항).

- 법원은 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대해 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 법원은 가압류를 명할 수 있으며, 반대로 그 이유를 소명한 때에도 담보를 제공하게 할 수 있습니다(「민사집행법」 제280조제2항 및 제3항).

③ 임차인의 담보제공

- 담보의 제공은 가압류로 생길 수 있는 임대인의 손해를 쉽게 회복하게 하기 위한 것으로, 그 금액은 법원의 재량으로 결정합니다(「민사집행법」 제280조제2항 및 제3항).

- 이러한 담보의 제공에는 반드시 현금공탁을 해야 하는 것은 아니며, 보증서의 제출로 갈음할 수도 있습니다.

 

지급명령 신청

지급명령이란

- 지급명령이란, 금전 그 밖의 대체물(代替物) 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다(「민사소송법」 제462조).

- 이와 같은 지급명령은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있는 제도이나, 상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되는 잠정적인 분쟁의 해결절차입니다.

- 따라서 임차인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고, 임차인의 채권의 존재자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리합니다.

지급명령의 신청

- 임차인은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 지급명령신청서를 작성하여 제출하면 됩니다(「민사소송법」 제463조 및 제464조).

- 지급명령신청서에는 임대인과 임차인의 성명, 지급명령 정본을 송달하는데 필요한 주소 및 연락처, 청구금액, 그 금액을 청구할 수 있는 취지 및 원인, 이의 신청 여부 등을 기재해야 하고(「민사소송법」 제468조), 다음과 같은 기준에 따라 수수료 및 송달료도 납부해야 합니다.

· 청구금액이 1,000만원 미만인 경우 : 청구금액 X 10,000분의 5

· 청구금액이 1,000만원 이상 ~ 1억원 미만인 경우 : 청구금액 X 10,000분의 4.5 + 500원

· 청구금액이 1억원 이상 ~ 10억원 미만인 경우 : 청구금액 X 10,000분의 4 + 5,500원

· 청구금액이 10억원 이상인 경우 : 청구금액 X 10,000분의 3.5 + 55,500원

지급명령의 심리

- 지급명령의 신청을 받은 법원은 임대인을 심문하지 않고, 임차인이 제출한 서류 등을 참고하여 서면심리를 하여 지급명령을 결정합니다(「민사소송법」 제467조).

- 지급명령 결정에 따라 임대인에게 지급명령 정본을 송달하게 됩니다(「민사소송법」 제469조제1항).

· 만약, 임차인이 지급명령신청서에 기재한 임대인의 주소가 실제로는 임대인이 거주하지 않아 지급명령 정본이 송달될 수 없는 경우 법원은 임차인에게 일정 보정기간 내에 송달할 수 있는 임대인의 주소를 보정하도록 하거나 주소의 보정이 어려울 경우에는 소 제기 신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제466조제1항).

· 이 경우 임차인이 주소를 보정하면 보정한 주소로 지급명령 정본이 다시 송달되고, 보정기한 내에 임차인이 주소를 보정하지 않은 채 보정기한이 지난 경우에는 지급명령 신청이 각하됩니다.

지급명령에 대한 이의신청

- 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃습니다(「민사소송법」 제470조제1항).

· 만약, 임대인이 지급명령 정본을 송달받고도 2주일 이내에 이의신청을 하지 않은 채 그 기간이 지나면 지급명령은 확정되고, 임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행을 신청할 수 있습니다.

- 임대인의 이의신청이 적법한 경우에는 이의신청에 따라 그 지급명령의 효력은 상실되고, 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 봅니다(「민사소송법」 제472조제2항).

소송절차로의 이행

- 임대인이 적법한 이의신청을 하거나 임차인이 소 제기 신청을 한 경우 또는 법원이 직권으로 소송절차에 부치는 결정을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 처리됩니다(「민사소송법」 제472조).

· 이 경우 임차인은 지급명령 신청서에 붙인 수수료를 공제한 소장의 인지액을 추가 납부해야 합니다. 임차인이 기간 내에 추가 인지액을 납부하지 않는 경우에는 지급명령신청서를 각하 결정하며, 이 결정에 대해서는 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제473조).

지급명령의 효력

- 지급명령에 대하여 임대인의 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 부적법한 이의신청의 각하 결정이 확정된 경우에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(「민사소송법」 제474조).