입지의 선정 Ⅱ(지목 및 용도의 확인)

입지의 선정 Ⅱ(지목 및 용도의 확인)

펜션시설은 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 대(垈)인 곳에 건축할 수 있습니다. 전ㆍ답 등의 농지에 건축을 원하는 경우에는 농지전용허가를, 임야 등 산지에 건축을 원하는 경우에는 산지전용허가를 받아서 지목을 변경해야 합니다. 「건축법」에 따르면 펜션시설의 건축물 용도는 숙박시설에 해당됩니다. 농어촌의 빈 집ㆍ상가건물ㆍ폐교 등을 이용해서 펜션사업을 하려는 경우에는 해당 건축물의 용도를 숙박시설로 변경해야 합니다.

지목의 확인

숙박시설의 설치를 할 수 있는 지목

- 토지는 각 필지마다 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지목을 부여받고 있습니다.

- 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해서 지적공부(地籍公簿)에 등록한 것으로, 전(田)·답(畓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(油脂)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분됩니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제24호 및 제67조제1항).

- 이 28종의 지목 중 숙박시설을 건축할 수 있는 지목은 대(垈)에 한정됩니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제67조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령」 제58조제8호). 따라서 입지를 선정할 때는 그 지목이 대인지를 확인하는 것이 중요합니다.

지목·형질의 변경

- 지목이 대가 아닌 곳에 펜션시설을 건축하기 위해서는 지목을 변경해야 합니다. 예를 들어, 지목이 전이나 답인 곳에 펜션시설을 건축하려면 지목을 대로 변경하는 절차인 농지전용허가를 받아야 하며, 지목이 임야인 곳에 건축하려면 산지전용허가를 받아야 합니다.

전·답·과수원 등의 지목변경

농지의 전용

- 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다(「농지법」 제2조제7호).

- 농지에 펜션시설을 설치하려면 다음의 구분에 따라 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 해야 합니다(「농지법」 제34조, 제35조 및 제51조).

농지의전용에허가대상신고대상

허가 대상

다음 어느 하나에 해당하는 경우 외에 농지를 전용하려는 경우에는 농림축산식품부장관 또는 그 권한을 위임받은 시·도지사 및 시장·군수·구청장의 농지전용허가를 받아야 합니다.       1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 주무부장관 또는 지방자치단체의 장이 농림축산식품부장관과 농지전용협의를 거친 농지나 그 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우 3. 「농지법」 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우 4. 「산지관리법」 제14조에 따라 산지전용허가를 받지 않거나 「산지관리법」 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우 5. 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위해 농지를 전용하는 경우

신고 대상

다음 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 농지를 전용하려는 경우에는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 농지전용신고를 해야 합니다.          1. 농업인 주택, 농축산업용 시설(「농지법」 제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외), 농수산물 유통·가공 시설 2. 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설 3. 농수산 관련 연구 시설과 양어장·양식장 등 어업용 시설

농지전용허가 절차

- 농지전용허가를 받으려는 자는 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 다음의 서류를 제출해야 합니다(「농지법 시행령」 제32조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제26조제1항·제2항).

1. 농지전용허가신청서

2. 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리·운영계획, 「대기환경보전법 시행령」 별표 1 및 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령」 별표 13에 따른 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서

3. 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에만 제출) 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류

4. 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도(단, 해당 농지의 전용허가에 관한 권한이 「농지법 시행령」 제71조제2항에 따라 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 생략 가능)

5. 해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반해서 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서

6. 변경허가 신청인 경우에는 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서

- 신청인의 신청이 있으면 심사기준에 따른 심사 후 농지전용허가를 받습니다(「농지법 시행령」 제33조).

농지전용신고 절차

- 농지전용신고를 하려는 자는 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 다음의 서류를 제출해야 합니다(「농지법 시행령」 제35조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제31조제1항·제2항).

1. 농지전용신고서

2. 전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서

3. 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에만 제출) 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류

4. 해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반해서 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서

5. 변경신고인 경우에는 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서

- 신고인의 신고가 있으면 법령기준에 따른 검토 후 농지전용신고증을 발급받습니다(「농지법 시행령」 제35조제4항).

※ 농지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (http://oneclick.law.go.kr) 『농지이용·전용』의 <농지전용>에서 확인할 수 있습니다.

임야 등의 형질변경

산지의 전용

- 산지전용(山地轉用)이란 산지를 다음 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다(「산지관리법」 제2조제2호).

1. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취

2. 토석 등 임산물의 채취

3. 산지일시사용

- 산지에 펜션사업 시설을 설치하려면 다음의 구분에 따라 산지전용허가를 받거나 산지전용신고를 해야 합니다(「산지관리법」 제14조, 제15조, 제52조제1항, 「산지관리법 시행령」 제17조제2항, 제18조제1항, 제52조, 「산지관리법 시행규칙」 제10조제4항 및 제13조제3항).

산지전용허가대상신고대상

허가 대상

아래의 산지전용 신고 대상에 해당되지 않는 사유로 산지를 전용하려는 경우에는 산림청장 등 관할 행정기관의 허가를 받아야 합니다.

신고 대상

다음 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 산지를 전용하려는 경우에는 산림청장(산림청 소관 국유림인 경우에 한함) 또는 시장·군수·구청장(산림청 소관 국유림이 아닌 산지의 경우에 한함)에게 산지전용신고를 해야 합니다.   1. 산림경영, 산촌개발, 임업시험연구를 위한 시설 및 수목원·산림생태원·자연휴양림 등 산림공익시설과 그 부대시설의 설치   2. 농림어업인의 주택시설과 그 부대시설의 설치   3. 건축허가 또는 건축신고 대상이 되는 농림수산물의 창고·집하장·가공시설, 농기계수리시설 및 농기계 창고, 누에사육시설    4. 신고한 사항 중 다음의 사항을 변경하려는 경우     가. 산지전용신고인의 명의 변경     나. 산지전용을 하려는 산지의 이용계획 및 토사처리계획 등 사업계획의 변경(건축물의 면적에 관한 것은 제외)     다. 산지전용면적의 축소

산지전용허가 절차

- 산지전용허가를 받으려는 자는 관할 행정청에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「산지관리법」 제14조, 제52조제1항, 「산지관리법 시행령」 제15조제1항, 제52조 및 「산지관리법 시행규칙」 제10조제1항·제2항).

※ 관할 행정청은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.

1. 산지전용허가신청서

2. 사업계획서(산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하려는 산지의 이용계획, 입목∙죽의 벌채를 통한 이용 또는 처리 계획, 토사처리계획 및 피해방지계획 등을 포함할 것) 1부

3. 산지전용타당성조사에 관한 결과서 1부(이 경우 해당 결과서는 허가신청일 전 2년 이내에 완료된 산지전용타당성조사의 결과서를 말함)

4. 산지전용을 하려는 산지의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류 1부(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에 한정하고, 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류에는 사용·수익권의 범위 및 기간이 명시되어야 함)

5. 산지전용예정지가 표시된 축척 2만5천분의 1 이상의 지적이 표시된 지형도(「토지이용규제 기본법」 제12조에 따라 국토이용정보체계에 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스가 구축되어 있지 않거나 지형과 지적의 불일치로 지형도의 활용이 곤란한 경우에는 지적도) 1부

6. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제44조제3항에 따라 측량업의 등록을 한 지적측량업자 또는 같은 법 제58조에 따른 대한지적공사가 측량한 축척 6천분의 1 내지 1천200분의 1의 산지전용예정지실측도 1부

7. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령」 제30조제1항에 따른 기술2급 이상의 산림경영기술자가 조사·작성한 것으로서 다음의 요건을 갖춘 산림조사서 1부(수목이 있는 경우에 한정하고, 「산지관리법」 제4조제2항제4호에 따라 산림조사서를 제출한 경우와 660제곱미터 이하로 산지를 전용하려는 경우에는 제출하지 않음)

가. 임종·임상·수종·임령·평균수고·입목축적이 포함될 것

나. 산불발생·솎아베기·벌채 후 5년이 지나지 않은 경우에는 그 산불발생·솎아베기·벌채 전의 입목축적을 환산해서 조사·작성한 시점까지의 생장율을 반영한 입목축적이 포함될 것

다. 허가신청일 전 2년 이내에 조사·작성되었을 것

8. 복구대상산지의 종단도 및 횡단도와 복구공종·공법 및 겨냥도가 포함된 복구계획서 1부(복구해야할 산지가 있는 경우에만 제출)

9. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령」 제30조제1항에 따른 산림공학기술자 또는 「국가기술자격법」 에 따른 산림기사·토목기사·측량 및 지형공간정보기사 이상의 자격증 소지자가 조사·작성한 표고 및 평균경사도조사서(수치지형도를 이용해서 표고 및 평균경사도를 산출한 경우에는 원본이 저장된 디스크 등 저장장치를 포함) 1부(단, 「산지관리법」 제4조제2항제5호에 따라 평균경사도조사서를 제출했거나, 660제곱미터 이하로 산지를 전용하려는 경우에는 평균경사도조사서를 제출하지 않음).

10. 「농지법」 제49조에 따른 농지원부 사본 1부(신청인이나 신고인이 「산지관리법 시행규칙」 제7조제1호에 따른 농업인임을 증명해야 하는 경우에만 제출)

- 신청인의 신청이 있으면 심사기준에 따른 심사 후 산지전용허가를 받습니다(「산지관리법」 제18조 및 「산지관리법 시행령」 제15조).

산지전용신고 절차

- 산지전용신고를 하려는 자는 관할 행정청에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「산지관리법」 제15조, 제52조제1항, 「산지관리법 시행령」 제17조, 제52조 및 「산지관리법 시행규칙」 제13조제1항·제2항).

1. 산지전용신고서

2. 사업계획서(산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하려는 산지의 이용계획, 토사처리계획 및 피해방지계획 등을 포함할 것) 1부

3. 산지전용을 하려는 산지의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류 1부(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에 한정하고, 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류에는 사용·수익권의 범위 및 기간이 명시되어야 함)

4. 산지전용예정지가 표시된 축척 2만5천분의 1 이상의 지적이 표시된 지형도(「토지이용규제 기본법」 제12조에 따라 국토이용정보체계에 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스가 구축되어 있지 않거나 지형과 지적의 불일치로 지형도의 활용이 곤란한 경우에는 지적도) 1부

5. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제44조제3항에 따라 측량업의 등록을 한 지적측량업자 또는 같은 법 제58조에 따른 대한지적공사가 측량한 축척 6천분의 1 내지 1천200분의 1의 산지전용예정지실측도 1부

6. 복구대상산지의 종단도 및 횡단도와 복구공종·공법 및 견취도(見取圖)가 포함된 복구계획서 1부(복구해야할 산지가 있는 경우에만 제출)

7. 「농지법」 제49조에 따른 농지원부 사본 1부(신청인이나 신고인이 「산지관리법 시행규칙」 제7조제1호에 따른 농업인임을 증명해야 하는 경우에만 제출)

- 신고인의 신고가 있으면 해당 기준에 따른 검토 후 그 신고가 수리됩니다(「산지관리법」 제15조제3항 및 「산지관리법 시행규칙」 제15조).

※ 산지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (http://oneclick.law.go.kr) 『산지전용』의 <산지전용>에서 확인할 수 있습니다.

용도의 확인

펜션의 운영이 가능한 건축물의 용도

- 건축물은 「건축법」에 따라 그 용도가 구분됩니다.

- 건축물의 용도는 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것으로, 단독주택·공동주택·제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·문화 및 집회시설·종교시설·판매시설·운수시설·의료시설·교육연구시설·노유자시설·수련시설·운동시설·업무시설·숙박시설·위락시설·공장·창고시설·위험물 저장 및 처리 시설·자동차 관련 시설·동물 및 식물 관련 시설·분뇨 및 쓰레기 처리시설·교정 및 군사 시설·방송통신시설·발전시설·묘지 관련 시설·관광 휴게시설·장례식장으로 구분됩니다(「건축법」 제2조제1항제3호·제2항, 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1).

- 이 28종의 용도 중 펜션시설은 숙박시설에 속합니다(「건축법」 제2조제2항제15호 「건축법 시행령」 별표 1 제15호). 따라서 기존의 건축물을 매입해서 펜션사업을 하려는 경우에는 그 건축물의 용도를 확인하는 것이 중요합니다.

용도의 변경

- 숙박시설의 용도가 아닌 건축물에서 펜션을 운영하기 위해서는 그 건축물의 용도를 변경해야 합니다. 예를 들어, 농어촌 지역의 빈 집, 빈 점포 및 폐교를 활용해서 펜션을 운영하려면 단독주택, 제1종근린생활시설 또는 제2종근린생활시설 등에 속하는 점포 및 교육연구시설에 속하는 폐교를 숙박시설 용도로 변경하는 절차를 거쳐야 합니다.

용도변경

건축물의 용도변경

- 건축물의 용도변경이란 건축물의 용도를 당초의 용도와 다른 용도로 사용하는 것을 말합니다.

- 기존에 숙박시설로 이용되던 건축물을 매입하는 경우에는 그 건축물의 용도가 동일하므로 별 문제가 없지만, 빈 점포·폐교 등 건축물의 용도가 달라서 펜션사업을 하기에 부적합하다면 건축물의 용도변경이 가능한지를 검토해야 합니다. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 하기 때문입니다(「건축법」 제19조제1항).

건축물의 용도변경 절차

- 건축물의 용도를 변경하려면 다음의 구분에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「건축법」 제19조제2항).

·허가 대상: 다음 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우

예시) 예를 들어,단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)을 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 허가를 받아야 합니다.

·신고 대상: 다음 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우

예시) 예를 들어, 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)을 단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 신고를 하면 됩니다.

시설군과 시설군에 해당하는 건축물의 용도

※ 시설군과 시설군에 해당하는 건축물의 용도는 다음과 같습니다(「건축법」 제19조제4항 및 「건축법 시행령」 제14조제5항).     - 제1호로 올라갈수록 상위시설군이며, 제9호로 내려갈수록 하위시설군입니다.

1. 자동차 관련 시설군      가. 자동차 관련 시설     2. 산업 등 시설군      가. 운수시설    나. 창고시설    다. 공장    라. 위험물저장 및 처리시설    마. 분뇨 및 쓰레기처리시설    바. 묘지 관련 시설    사. 장례식장      3. 전기통신시설군      가. 방송통신시설    나. 발전시설     4. 문화집회시설군      가. 문화 및 집회시설    나. 종교시설    다. 위락시설    라. 관광휴게실     5. 영업시설군      가. 판매시설    나. 운동시설    다. 숙박시설    라. 제2종 근린생활시설 중 고시원     6. 교육 및 복지시설군      가. 의료시설    나. 교육연구시설    다. 노유자시설(老幼者施設)    라. 수련시설     7. 근린생활시설군      가. 제1종 근린생활시설    나. 제2종 근린생활시설(고시원은 제외)     8. 주거업무시설군      가. 단독주택    나. 공동주택    다. 업무시설    라. 교정 및 군사시설     9. 그 밖의 시설군      가. 동물 및 식물 관련 시설

- 건축물의 용도변경 허가를 받거나 신고를 하려면 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음의 서류를 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」 제19조제2항 및 「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항).

1. 건축·대수선·용도변경허가신청서(허가 대상인 경우) 또는 건축·대수선·용도변경신고서(신고 대상인 경우)

2. 용도를 변경하려는 층의 변경 전·후의 평면도

3. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서

건축·대수선·용도변경허가서 또는 건축·대수선·용도변경신고필증의 발급

- 허가 대상인 경우 위의 허가 신청서와 관련 서류를 제출하면 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 그 내용이 관계 법령에 적합한지 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경허가서를 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제2항).

- 신고 대상인 경우 위의 신고서와 관련 서류를 제출하면 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 그 기재내용을 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경신고필증을 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제3항).