분양 및 경매하기

 분양 및 경매하기

 

분양으로는 ① 민간기업이 분양하는 민간분양과 ② 국민주택기금의 지원을 받아 국가기관 또는 공사에서 분양하는 공공분양이 있고, 임대로는 국민주택기금의 지원을 받아 국가기관 또는 공사에서 임대하는 공공임대가 있으니, 확인해 보고 자신에게 적합한 유형에 신청을 해 보는 것도 내 집을 마련할 수 있는 방법이에요. 경매를 할 때는 법원에 비치되어 있는 감정평가서만으로는 확인이 안 되는 사항이 있으므로 반드시 현장을 방문해 사실확인을 해야 하고, 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 정확한 권리관계를 파악한 후에 입찰을 해야 해요.

 

분양 및 공공임대 알아보기

 

< 서울시 블로그(서울 톡톡), “서초·묵동 등 장기전세 입주기회가 왔다~”에서 사진 발췌 >

 

민간분양

- 민간분양은 국가기관이나 공기업이 아닌 민간기업인 주택건설사업자가 주택을 건설해 분양하는 것을 말하는데, 각 건설사 홈페이지나 포털 사이트 등에서 분양 여부를 확인할 수 있어요.

※ 전국의 분양 정보에 대한 자세한 내용은 < 온나라 부동산정보통합포털 – 분양가이드 – 분양정보 > 에서 확인하실 수 있습니다.

 

공공분양

- 공공분양은 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 85제곱미터 이하인 주택을 건설하거나 개량해 국가기관 또는 공사 등이 분양하는 것을 말하는데(「주택법」 제2조제3호의2 참조), 한국토지주택공사에서 보급하는 보금자리주택과 서울시 SH공사에서 보급하는 주택분양 등이 있어요.

 

※ 한국토지주택공사에서 분양하는 단지에 대한 자세한 정보는 < LH 분양∙임대 청약시스템 – 분양주택 – 분양단지정보 > 에서 확인하실 수 있습니다.

 

공공임대

 

- 공공임대는 국가기관이나 공사 등이 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설하거나 매입한 주택을 임대하는 것을 말하는데(「임대주택법」 제2조제1호 및 제3호의2 참조), 한국토지주택공사에서 보급하는 공공임대주택과 서울시 SH공사에서 보급하는 장기전세주택(시프트) 등이 있어요.

- 한국토지주택공사에서 보급하는 주택의 유형

유형	주요 내용
국민임대주택	장기 공공임대주택 재고량을 선진국 수준으로 확대하여 무주택 저소득층의 주거안정 도모하기 위해 국가재정과 국민주택기금을 지원받아 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설·공급하는 주택으로 저렴한 임대료로 장기간(30년) 임대하며, 분양전환되지 않음
공공임대주택	- 5년(10년)공공임대주택 : 5년(10년)의 임대기간 종료후 분양전환하는 주택으로 전용 85㎡이하의 규모로 건설   - 50년공공임대주택 : 영구임대주택을 대체할 목적으로 기금등을 지원받아 한국토지주택공사 또는 지자체가 건설·공급하는 임대주택으로 분양전환하지 않고 임대로만 거주할 수 있는 주택.
영구임대주택	저소득층 주거안정을 위해 ‘89년 국내 최초로 시도된 사회복지적 성격의 임대주택으로서, 정부의 재정보조를 받아 전용 26.34㎡~42.68㎡ 규모로 19만여호(공사 14만여호)가 건설되어 기초생활수급자 등과 같은 저소득층에게 저렴한 임대료로 공급됨
공공분양주택	전용면적 85㎡ 이하의 규모로 건설·공급하는 분양주택
민영주택	국민주택기금의 지원없이 민간건설업자가 건설하는 주택(면적구분 없음)과 국가, 지방자치단체 및 한국토지주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적85㎡를 초과하는 주택

< 출처: LH 공사 - 분양주택 - 공급유형 >

- 서울시 SH공사에서 보급하는 장기전세주택(시프트)

· 장기전세주택(시프트)는 주변 전세 시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있도록 서울시 SH공사에서 보급하는 주택입니다.

 

※ 장기전세주택(시프트)의 임대 정보 등에 대한 자세한 정보는 < 서울시 SH공사 – 장기전세주택 – 고객서비스 – 공고 및 공지 > 에서 확인하실 수 있습니다.

 

임대주택의 매각제한 규정 알아보기

 

- 임대주택은 다음과 같은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없으므로(「임대주택법」 제16조제1항), 공공임대주택이나 시프트를 알아보는 경우 얼마의 시간이 지나야 자신의 소유가 될 수 있는지 파악하는 것이 중요해요.

· 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택 : 임대개시일부터 50년

· 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택 : 임대개시일부터 30년

· 장기전세주택 : 임대개시일부터 20년

· 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택과 영구임대주택 외의 건설임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정해 신고한 주택 : 임대개시일부터 10년

· 그 밖의 건설임대주택 및 매입임대주택 : 임대개시일부터 5년(「임대주택법 시행령」 제13조제1항)

 

경매 알아보기

 

경매물건 확인하기

 

- 어떤 부동산이 경매에 나왔는지 확인하는 것이 경매에 참가하기 위한 첫 단계인데요, 매각 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 알 수 있어요(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).

※ 전국의 경매물건에 대한 자세한 내용은 < 대법원 법원경매정보 > 에서 확인하실 수 있습니다.

 

경매절차 확인하기

 

- 경매는 다음과 같은 절차에 따라 진행됩니다.

- 입찰물건 결정하기

· 경매에 참여하려는 사람은 경매 정보를 토대로 물건을 선정한 뒤에 실제로 부동산을 방문해 현장조사를 하고, 등기사항증명서 등을 발급받아 권리분석을 한 후에 최종적으로 입찰할 물건을 결정해야 해요.

- 입찰 참여하기

· 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하면 됩니다[「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1326호, 2010. 12. 13. 발령·시행) 제3조제1항].

 

※ 기일입찰

 

- 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말해요(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항).

- 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해 집행관에게 제출해요(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제61조).

- 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정해요(「민사집행법」 제103조제3항, 제115조제1항 및 「민사집행규칙」 제65조제2항).

 

※ 기간입찰

 

- 기간입찰이란 입찰자가 1주일에서 1개월 정도의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말해요(「민사집행법」 제103조제2항·제3항, 「민사집행규칙」 제68조 및 제69조).

- 따라서, 기간입찰은 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 출석할 필요가 없어요.

- 낙찰받기

· 매각기일에 최고가 매수인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 매각불허가 사유가 없으면 매각허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).

 

경매를 할 경우 주의사항

 

- 권리관계 확인하기

· 경매를 받았는데 주택에 살고 있던 사람이 나가지 않겠다고 한다든지(예를 들어, 유치권을 가진 사람), 전세권이 등기되어 있었는데 몰랐다든지 예상하지 못한 손해를 볼 수도 있어요.

· 이런 위험들은 법원에 비치되어 있는 감정평가서만으로는 확인이 안 되므로 반드시 현장을 방문해서 확인해야 하며, 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장 등을 모두 비교해 보고 정확한 권리관계를 파악한 후에 입찰을 해야 예방할 수 있으니 주의하세요.

· 권리관계는 부동산 등기사항증명서를 발급받아 <을구>를 보면 소유권 이외에 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 관한 사항이 기재되어 있어 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 확인하세요.

 

 

 

출처 : 법제처