재개발 지역 감정평가 실무 내용

 

재개발 지역 감정평가 실무 내용

 

1. 조합원의 감정평가 실무 내용

◈ 토지 or 건축물 대장이 없고 등기부등본 만 있으면 원인 무효로 보상을 한푼도 받을수 없다.    ☞ 토지 or 건축물 대장이 있고 등기부등본은 없어도 보상은 받는다.

◈ 국유재산 점유자는 지정고시 이후에도 느긋하게 기다리는게 유리하다. 도정법에 의해 점유연고가 인정 된다. 그전에 미리 불하 신청을 할 경우 국유재산법에 의해 시세에 매입 하여야 하므로 그만큼 불리하다.

◈ 무허가 건물은 부상은 1981. 12. 31일 기준으로 매년 항공 촬영 기준으로 하고, 재산세등 근거 자료를 제출하면 보상 받을수 있다.

◈ 사도는 도로로 인정되어 인근토지 시세의 3분의1 수준에 보상한다.(공도는 시세의 50~70% 보상)    ☞ 사도의 근거는 사도로 이용하는 사람은 그 길이 아니면 자신의 집에 출입할수 없으면 도로로 본다.

◈ 건물의 평가에 있어서 주로 관찰감가로 평가한다. ☞ 건물의 내용년수는 20~30년이 되었어도 최근 몇 년 사이에 집을 새로 개조 하였다면 현상태에서 감정평가 한다. 즉 집집마다 들어가서 확인 평가함

◈ 동일한 다가구 중 하나는 다세대로 용도변경하고 다른 하나는 원래의 다세대로 등록되어 있다면 감정평가시 다가구는 100원의 감정평가가 나왔다면 다세대로 용도변경 한 것은 170~190원의 감정 평가가 나온다. 이러한 불합리를 조정하기위해 다가구기준을 준하여 약120%선에서 다세대로 평가하고 세대별 안분배분 한다.

◈ 빌라나 연립의 경우 전세대가 동일 토지 지분을 보유 하고 있더라도 지하층은 다른 세대에 비해 10% 낮게 감평 한다.

◈ 마을안에 나대지로 있을 경우 경작하는 경우가 종종 있으나 보상에 적용 되지 않는다. ☞ 일시적인 이용으로 보고 언제든 대지위에 건축 행위를 할수 있으므로 보상이 되지 않는다.  ☞ 또나 나무를 심어도 마찬 가지이다. ☞ 도심 재개발에서 농작물이나 나무로 인한 보상은 한번도 이루어지지 않음.

◈ 도로는 지목상 도로라도 현재 건축물이 있다면 보상이 되나. 지목이 대지나 기타 지목으로 되어 있으도 현황이 도로이면 도로로 간주하여 도로로 보상한다.(즉 현금 청산이다)

◈ 과대토지 보상시 30평이 7백만원/평 이라면 100평은 680만원/평으로 정도로 평가한다.    ☞ 30평이 건물을 건축하는데 최유효의 이용 이라면 100평이라는 평수를 3필지로 분할하여 건물을 건축할 수 있다고 가정하였을때 필지 분할로 인한 도로등을 만들어야 하는등, 이러한 변수를 감안하여 보상이 이루어 짐

 

2. 미동의자(비조합원) 대한 보상

◈ 미동의자에 대한 보상 대상은 토지.건물.담장.구축물.수목 영업손실 까지 포함된다.

◈ 건축물은 무허가 건축물 상관없이 일체 보상 해준다.

◈ 심지어 마당에 개나리 등과 같은 수목이 있어도 하나하나 보상 해준다 왜 보상법에 의해

◈ 세입자 영업손실 보상    ☞ 건물주가 조합원이면 건물주에게 명도책임이 있으므로 직접적이 세입자에 보상은 없다.  ☞ 반대로 건물주가 비조합원이면 세입자에게 휴업은 3개월분 영업손실 보상. 폐업은 2년의 영업보상을 해준다.   예1) 폐업의 도축장등에 적용 되므로 도심 재개발에서는 거의 발생 하지 않는다.    예2) 휴업은 식당등을 기준으로 세무서에 부가 신고한 것으로 근거로 보상 해줘야 하나 실제 그기준로 보상 하면 몇십만원에 불과 하므로 감평사가 실사를 통해 식당의 테이블등을 기준으로 회전율등을 감안하여 현실적 보상 해줌. 일부 세입자의 은행 통장기준으로 보상 하는경우도 있음 ☞ 통상 2~3백/월 정도 보상 해준다고 함

 

3. 수용권    재개발에서는 미동의자에 대한 강재 수용권이 있다. (공권력) 재건축에서는 매수청구권 (민사) 단독 주택 재건축의 경우 사실상 재건축이 불가능 하다.

 

4. 비례율 = (사업완료후 대지 및 건축시설의 총 추산액 - 총 사업비)/(종전토지소유자의 총 감정 평가액)x100%   예) 비례율이란 위 공식에 의거 비례율이 90% 라고 하면    내 재산가치 평가가 1억 이면 9천만원 인정하고 32평 아파트 분양가가 2억 이라면 내 분담금 은 1억 1천    만원 이다.    ※ 비례율이 높다고 해거 조합원에게 결코 유리한 것이 아니다.    비레율이 높으면 종전자산 가치를 부풀려서 분양가가 높게 책정 된다.    그렇하다고 비례율이 낮게 책정 된다면 조합원들 반발이 심하다.    종전자산 가치를 조절하여 비례율을 적정선에서 조절 한다 약90~95% 선

 

5. 토지가격 보상

토지가격 = 표준지공시지가 × 지가변동율 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인    ☞ 표준지공시자가 : 건교부에서 매년 1월1일 기준으로 일단의 토지중 지가의 대표성을 지닌 토지 가격    ☞ 지가변동율 : 매년 1월1일 기준으로 전년대비 지가 상승률    ☞ 지역요인 : 거의 적용 안함    ☞ 개별요인 (토지의 결정적인 가격 영향을 줌)     동일한 토지라도 도로의 경사도, 접근성, 상가 형성, 입지등을 분석하여 가격 결정    ☞ 기타요인 : 현 시세대비 반영률 (통상 1.2를 해준다고 함 많게는 1.3)