부동산과 부가가치세 (이하 부가세)

부동산과 부가가치세 (이하 부가세)

업무용 또는 상업용 부동산을 중개하는 경우 부가가치세 부분에 대한 이해가 부족하여

중개업자가 낭패를 보는 경우가 있으므로 계약서 작성시 참고바랍니다

부가세 개념정리

1. 과세 대상은 공급자가 사업에 사용 되는 목적의 재화 및 서비스의 공급에 적용한다

2. 부가세는 간접세이므로 매수자 또는 임차인이 부담하고 매도인 또는 임대인이

   신고,납부 의무를 가진다

3. 매도인 또는 임대인 기준

   가. 일반사업자이면 간접세를 적용하여 공급가액의 10%에 해당하는 세금계산서를 발급

       하고 부가세를 매수인 또는 임차인으로부터 징수하여 납부한다

   나. 간이과세자이면 공급가액에 부가세가 포함된 것으로 보며 공급가액의 10%에서 업종별

        세율을 곱하여 납부한다

       부동산 임대업은 30%로서 부가세납부 세율은 결국 공급가액의 3%가 된다

  

매 매

1. 주택: 원칙적 면제

         단 법인이 국민주택규모(전용85m-25.7평) 이상 매매(분양)시에는 부과

         30평대 이하 아파트가 중대형 보다 평당 분양가가 낮은 이유 중의 하나가 된다

2. 토지: 원칙적 면제

         단 주택매매시 부수토지 기준면적 이상인 경우 부과

            건물면적의 5배 도시계획구영, 기타지역 10배

3. 상가. 업무용: 원칙적 부과

         단 비사업자 간의 매매 시에는 면제

4. 포괄승계

   가. 조건: 매도인이 일반과세자이고 매수인역시 일반과세자로 사업자 등록 예정인자

            이며 양자 동일 업종에 한하여 가능하다

   나. 결과: 사업장의 양수도로서 재화의 공급으로 보지 아니한다

            (실제적으로는 국민의 편의를 위하여 매수인이 부가세를 납부하고 환급 받는

             절차와 매도인의 신고납부 절차를 생략하 내용)

   다. 포괄승계계약서를 매매계약서 이외에 별도로 작성하여 매도인의 폐업신고 및 매수인

       의 사업자 등록시 매매계약서와 함께 제출한다

       이때 “제세 공과금은 양도인 부담으로 한다”고 명시 하는 것이 좋다

5. 상가주택매매는 상가 부분 해당 금액에 대하여만 부가세를 부담한다

6. 매도인이 간이과세자인경우에는 부가세 부분의 특약은 의미가 없다

   매수인으로부터 부가세를 받을 수 없고 공급가액에 부가세가 포함 된 것으로 본다

7. 환급;

   가. 매수인이 일반사업자이면 납부한 부가세는 환급가능

   나. 조기환급: 중간지급 조건부계약(분양)의 경우 사업개시 이전이라도 계약금에 포함된

       부가세부터 중도금, 잔금에 이르기까지 환급신청하면 부분적으로 환급이 되지만

       대금지급후 20일이내에 사업자등록을 해야하며 계약금 때 조치하면 잔금까지 환급

       이 가능하다           

       단 20일이 경과하면 소급적용 없이 해당 부가세는 포기 된 것으로 종결되며 사업자        

       등록을 하면 그 이후 부터의 중도금 잔금에 대하여는  환급이 가능하다

임 대

1. 주택: 면제

2. 토지: 면제

3. 상가, 업무용: 원칙적 부과

4. 임차인이 부가세 면세사업자라 하더라도 공급자 기준이므로 공급자가 일반사업자이 

   면 세금계산서를 발급하고 공급가액 10%의 부가세를 징수하여 납부한다

   단 임차인은 자기사업에 대한 공급가액의 부가세만 면세 적용이 되므로 임대료에 대한     

   부가세는 환급 불가하므로 중개업자는 게약서 작성시 혼돈이 없도록 유의하여야 한다

5. 간이과세사업자

   가. 간접세의 적용이 없으므로 공급가액에는 부가세가 포함 된 것으로 보고

       신고 납부는 매도인 또는 임대인이 부가가치세의 업종별 부가치치율에 따라 계산하        

       여 납부한다

       예: 부동산임대업 공급가액 x 10% x 30% (결국 공급가액의 3%)

           공제 대상 금액도 받은 세금계산서의 30% 만 가능하다(납부세액 한도 이내)

   나. 1과세기간(6개월 단위)에 1,200만원 이하의 공급가액에 대하여는 부가세 납부는 면

       제 되지만 신고는 하여야 한다 (착오로 납부한 경우 환급 가능)

6. 간주소득: 임대보증금에 대하여는 연 4.3%에 해당하는 금액에 대하여 부가세를 추가로              

    계산한다 (매년 3.4~4.3%로 변경 되는 수도 있으므로 확인 요함)

오피스텔 중개시 유의사항

매  매

1. 비사업자 간에는 부가세 해당 없음

   단 매도인이 임대사업 등록이 되어 있는 경우 잔금 전에 페업신고를 하여여 한다

      이 때 매도인이 매수/분양 받을 때 부가세 환급을 받았다면 잔존재화(사후관리기간

      10년 미 이행분)에 따른 부가세액을 세무당국에 환입(반환)하여야 한다

2. 사업자 간의 매매

   가. 매수인은 원칙적으로 부가가치세를 부담하여야하며 잔금 20일 이내에 일반사업자로        

        등록하면 소급하여 부가세 전액 환급이 가능하다

        단 토지에는 부가세 적용이 없으므로 건물과 토지의 각 가액을 산출하여 건물분에

        대하여 10% 부담한다

         보통 총액의 6~8%가 부가세액이 되며 부가세 과세표준은 건물 분의 최근1년(6개월

       단위로 2과세 기간)의 국세청 기준시가, 매매/분양가에 표시된 건물가액의 안분비례

   나 포괄승계 방식으로 부가가치세 신고 납부와 환급 절차를 생략할 수 있다

      단 매도인이 매수/분양 받을 때 부가세 환급을 받았다면 잔존재화(사후관리 기간 10

      년 미이행분)은 매수인에게 반환하는 것이 원칙이며 반환하지 아니하면 해당금액을

      양도차익에 추가하여 양도세를 계산하여야 한다(세무서에서 매수인에게 확인하고 양

      도세를 추징하는 경우도 있다)

      이 부분의 다툼으로 계약이 파기되는 경우가 허다하므로 중개시 주의를 요한다

3. 매도인이 매매로 인하여 폐업하는 25일 이내에 부가세를 신고하며 2종류가 되는 경우도

   있다

   가. 임대에 따른 부가세 확정 신고

   나. 매매/분양시에 부가세 환급을 받은 경우 정산하여야 하며 잔존재화(사후관리 10년

       미이행분)가 있는 경우 해당액을 반환하여야 한다

4. 공매. 경매인 경우 부가세 면제

임  대

1. 월세가 미납되는 경우에도 임대인은 부가세를 적기에 신고 납부할 의무가 있다

2. 매매/분양시 부가세 환급을 받지 아니한 경우에는 임차인의 지위에 따라 임대인은 사업

   자 등록 여부를 결정하면 된다

   가. 비사업자(통칭 전불) 또는 주거로 사용하는 경우 사업자 등록을 할 필요가 없다

   나. 사업자이면 일반 또는 간이과세자로 등록한다

   다. 일반사업자로 등록하면 임차인으로부터 부가세 10%를 받아 납부하고 임대료가 일정

       규모 이하이거나 특정지역이 아니면 간이사업자로 등록하면 되는데 이경우에는 임차 

       인으로부터 부가세를 받을 수 없고 공급가액의 3%를 임대인 부담으로 부가세를 납

       부한다  임대료가 만족 수준이면 고려할 수 있는 부분이다

3. 매매/분양 시에 부가세 환급을 받은 경우

   가. 임차인이 주민등록전입을 하고 주거로 사용하는 경우 환급부가세 중 잔존재화

       (사후관리 10년 미이행분)에 대한 부가세액을 반환하고 페업신고를 하여야 하므로            

        주의를 요한다 (1세대 2주택의 양도세 문제는 별도)

   나. 부가세 환급 사후관리 10년의 의무와 1세대 2주택의 양도세 문제로 임차인의 주민

       등록전입을 못하게 하며 이 경우에라도 부가가치세는 임차인으로부터 받지 못하더라

       도 부가세 신고와 납부는 임대인 부담으로 하는 것이 원칙이다

       계약서 작성 시에는 특약에 “본 부동산은 업무용이므로 임차인이 주민등록 전입을

       할 수 없다” 고 기재하는 것이 좋다

       이는 임대인의 입장에서 임차인이 임의로 주민등록전입을 방지하고 소득신고 공제를

       위한 월세  신고를  방지하기 위한 목적이다

 

중개실무에 도움이 되었으면 하는 바램입니다