도시기본계획 활용법

도시기본계획 활용법      도시기본계획은 왜 백도로 표시되어 있는가   기본계획은 5만도에 표시하는데 5만도면에서 1mm의 실제거리는 50M이므로 이를 토대로 한 민원인들의 항의 (민원)를 방지하기 위해 일부러 용도지역의 경계선을 추정하기 힘들로록 한 것이며 바탕이 아예 없거나(원주,파주,태백 등), 주변을 흐릿하게 하거나(충주 등), 용도지역내 경계선을 알 수 없도록 고의로 그곳만 백도(평택)로 하는데 이는 계획에 따라 엄청난 재산상의 득실이 발생하기 때문인 바 민원을 방지하기 위해서 입니다.   도시기본계획과 도시관리계획을 쉽게 이해하기   도시기본계획의 결정권자는 건교부장관입니다. 만약 이 권한을 시도지사나 시장 군수에게 부여된다면 전국토는 만신창이 개발이 이뤄집니다. 따라서 건교부장관이 기본계획을 결정하면, 이 결정에 대한 구속은 시장 군수가 받는 것이며, 국민하고는 관련이 없습니다. 즉, 기본 계획대로 시장군수는 집행(실시)하라는 얘기이며 결국 기본계획이란 건교부장관과 시장군수간의 행정 행위라고 보아야 합니다. 그래서 여러분은 도시기본계획을 받아 보기가 사실상 불가능한 것입니다. 그런데 확정된 기본계획을 집행(실시)해야 하는데, 이 때 계획을 수립한 것이 도시재정비(이제는 도시관리계획이라 한다)계획으로서 이 때는 시장 군수와 국민간의 행정행위가 이뤄진다고 보아야합니다. 즉, 국민의 토지 행위에서 개발유도(상업지역)나 억제(농림지역, 녹지지역 등)를 하는 것입니다. 따라서 기본계획 그대로 시장 군수는 집행해야 하며 기본계획과 달리 집행계획을 세울 수는 없고 바꾸고자 할 때는 반드시 도시기본계획을 변경하여 건교부장관의 결정을 받은 후에야 재정비(도시관리계획)를 통해서 가능한 것입니다. 도시기본계획의 중요성을 아시겠지요?   왜 도시기본계획은 계획선이 정확하지 않은가   도시기본계획은 20년간의 향후 발전 계획으로서 대부분이 그대로 집행되나 반드시 집행하는 것이 아니고 집행 여부는 사실상 시장 군수 의지에 달려있다고 보아야 할 것입니다. 따라서 예상 계획인바 민원을 예상하여 5만분지 1 지형도에 그리되 개괄적 성격이므로 뒷면을 없애고(白圖) 그 위에 그리는데 다만 재정비(도시관리계획)수립시는 5천분의 1 지형도에 그리면서(이때는 거의 정확) 이것을 주민에게 열람후 1,200분지 1 지적도(지형도가 아닌 지적도)에 옮길때 “지적고사”라 하며, 이 때 토지이용계획원을 발급받으면 고무도장으로 “도시계획 수립중(입안중)인 지역”이라는 표시가 나옵니다. 바로 이 때에 지적도에 정확히 표시되는 것으로 간혹 내용을 잘모르는 중개업자께서 왜 도면에 필지마다 구분(구획)된 것이 아니냐고 묻는데 사실 도면(지적도)에 확정된 것이라면 정보의 가치가 거의 없다고 보아야 하며, 대한민국의 어느 지역이든 사전에 미리 알 수 있는 것은 오직 『도시기본계획뿐』이 없습니다.   국내 최고 최상의 정보는 도시기본계획만이 유일하다   어느 지역이든 민간인이 개발하는 것(스키,콘도,골프장,리조트 등) 이외에는 “도시기본계획만”이 향후 개발 계획을 알 수 있는 국내 유일한 자료이며, 두번째 자료는 재정비(도시관리계획)계획이지만, 이 또한 도시기본계획이 선행하므로 결국 우리나라 부동산 개발의 최고 가치는『도시기본계획』 뿐입니다.   최대 관심인 가로망(도로) 계획의 추정 방법은 어떻게 보는가   도시기본계획에서는 현재의 기존 도로에 의한 도시발전보다는 우회도로에 새로운 도시발전축을 추구하는 바 기본계획에서는 기존도로보다는 새로운 신설도로(우회도로)에 많은 비중을 두고 있음을 유의해야 합니다. 따라서 개발업자나 공인중개사께서는 향후 도시발전을 예측할 때 기본계획에서 계획된 신설도로계획에 최대의 관심을 두어야 하는데, 예를 들면 기존 안성시에서 안성읍(구도시)은 안성천옆 구도로를 축으로 발전해 왔으나 기본계획에서 우회도로를 북측으로 기본계획에서 기획하여 기존 도시의 발전축을 잡았고 천안시와 연계한 (천안 입장면) 안성 미양면의 발전방향은 경기 안성과 충남 천안의 지역간 예정 도로를 보면 어느 쪽이 어떻게 발전하느냐를 쉽게 추정할 수 있는 것입니다.   어떻게 활용하는 것이 바람직한가   도시기본계획 도면을 1:50,000 지형도에 입혀 출력한 도면을 갖고 이를 근거로 추정하는 기법과 능력을 배양하여야 한다. 즉, 도시기본계획의 내용을 정확히 인식하고 지역분석을 철저히 하므로서, 향후의 용도지역(녹지지역→주거지역 또는 공업지역, 주거지역→상업지역)으로 변하는 내용을 분석하므로써 향후 개발이나 중개활동에서 유익하게 이용할 수 있다. 그리고 도시기본계획에서 수립한 내용에서 녹지지역의 확보 즉, 공원계획과 도시발전 과정을 예측하여 인위적으로 개발을 유도하는 정책이 도시기본계획인 바 가로망계획 즉, 도로계획에 최대의 관심을 갖어야 한다.

[ 자료제공 : 부동산공법 이주왕 교수님 ]