30년 이상 아파트 안전진단 없이 재건축 착수 가능

30년 이상 아파트  안전진단 없이 재건축 착수 가능    -14일 국회 본회의에서 「도시정비법」 ·「민간임대주택법」 등 4개 개정안 통과 -(「도시정비법」) 30년 만에 안전진단 제도 전면 개편, ‘전자의결’ 방식 도입 - (「민간임대주택법」) 주거사다리 역할을 하는 비아파트 ‘6년 단기임대’ 도입 - (「산업입지법」) 100만㎡ 이상 대규모 산단, 편의시설 설치 절차 간소화 - (｢시설물안전법｣) 준공 후 30년 경과, C등급 이하 시설 정밀안전진단 의무화

 

□ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 「도시정비법」) ·「민간임대주택법」·「산업입지법」· ｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법｣(이하「시설물안전법」) 개정안이 11월 14일(목) 국회 본회의에서 통과했다고 밝혔다. 개정안별 주요 내용은 다음과 같다.

 

1.「도시정비법」: 재건축 패스트트랙 제도 및 전자의결 방식 도입

 

□「도시정비법」개정안은 “국민이 바라는 주택”이라는 주제로 진행한 민생토론회(1.10)의 후속조치 법안으로, ‘재건축 · 재개발 속도를 획기적으로 단축할 수 있는 패스트트랙 제도’ 도입이 주요 골자이다. 

 

 ㅇ 개정안은 주민이 원하면 안전진단 없이도 재건축 사업에 착수할 수 있는 안전진단 제도 개편 방안을 담고 있다.

 

 ㅇ 재건축 안전진단은 법률(舊, 주택건설촉진법)로 ’94년에 규정되어 30년동안 재건축 착수의 큰 진입 문턱으로 작용해 왔다.

 

 ㅇ 올해 초 민생토론회(1.10)를 통해 추진한 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 크게 기여할 것으로 기대된다.

 

 ㅇ 또한, 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 하여 의사결정도 크게 빨라질 전망이다.

 

 정비사업 절차 합리화(패스트트랙 제도 등) 

 

 ㅇ 재건축 안전진단 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 사업시행계획인가 전까지만 재건축 진단을 실시·통과하도록 안전진단 제도를 전반적으로 개편했다.

 

  - 우선, 안전진단은 현재 구조안전성 외에도 주거환경, 설비 노후도를 종합적으로 평가하는 현행 체계에 적합하게 그 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경했다.

 

  - 또한, 그동안 재건축 진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수조차 할 수 없었던 비효율적 문제를 해소할 수 있도록, 재건축 진단은 시업시행계획 인가 전까지만 통과하도록 필요시기를 조정했다.

 

  - 주민이 요청해도 지자체가 사전에 재건축 진단 실시 여부를 재량으로 결정했던 예비안전진단 개념의 현지조사 제도를 폐지한다. 연접한 단지와 통합해서 재건축 진단을 실시할 수 있도록 절차도 개선했다. 

 

 ㅇ 아울러, 재건축․재개발 사업의 시행자인 조합이 설립되기 전의 임시 법정 단체인 추진위원회는 정비구역 지정 이후에만 구성할 수 있었으나, 

 

  - 정비구역 지정 전에도 추진위원회를 구성할 수 있도록 해서 사업 초기 단계에서 사업 추진의 안정성과 동력을 확보할 수 있게 되었다.

 

	< 재건축 패스트트랙 절차 >

 

 ㅇ 정비계획 수립, 추진위원회 구성에 따른 동의요건도 대폭 간소화한다.

  

  - 주민이 지자체에 정비계획 입안 요청·제안 또는 추진위원회 구성 승인 요청을 하는 경우에 각각 주민의 동의를 받고 있었으나,

 

  - 어느 하나에 동의하면 다른 사항에 대하여도 동의한 것으로 간주하는 특례가 도입되어 복잡하고 시간이 오래 걸리는 동의 절차를 줄였다.

 

 ㅇ 이 밖에도 조합을 통한 사업 방식 외에 공공 방식, 신탁 방식으로 사업을 추진하기 위해 주민이 공공기관(LH 등), 신탁업자 등과 협약을 체결하는 경우에는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 주민 동의를 받도록 하는 등 절차도 투명화했다.

 

 전자의결 방식 도입 등 

 

 ㅇ 현재 조합 총회 의결권은 주로 서면의결 방식으로 행사해 왔으나, 현장 참석 부담을 줄이고자 전자방식을 일반적으로 활용할 수 있도록 개선했다.

 

    * 현재는 원칙적으로 총회 직접참석, 대리인 출석, 서면 의결방식을 허용하고,

      전자적 방식은 재난 상황 발생 시에는 예외적 허용

 

  - 전자방식 도입에 따라 기존 서면 방식에 따른 진위 및 본인여부 확인에 관한 각종 분쟁이 저감되고, 비용 절감, 정족수 확보 편리성 제고 등의 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

 ㅇ 아울러, 현재는 현장 총회를 개최하면서 사안에 따라 일정 비율의 조합원이 현장 총회에 직접 출석해야 했으나, 온라인을 통한 총회도 현장 총회와 병행 개최하여 조합원이 참석할 수 있도록 허용한다.

 

  - 추진위원회 구성ㆍ조합설립 등 사업 과정에서 필요한 동의 절차에도 전자방식을 허용할 수 있도록 개선했다.

 

□ 이번「도시정비법」개정안은 공포 후 6개월(온라인 총회 등 일부 규정은 공포 후 1년)이 경과한 날부터 시행된다.

 

 ㅇ 국토부는 재건축 진단 체계 개편, 전자의결 방식 도입 등 정비사업의 절차가 대폭 변화된 만큼 이에 맞춰 하위법령 개정을 차질 없이 진행하고, 조합 관계자 등을 대상으로 순회 설명회도 진행해 나갈 계획이다.

 

□ 국토교통부 김헌정 주택정책관은 “이번 개정안으로 정비사업 절차가 크게 합리화되어 무엇보다 주민들이 보다 쉽고 빠르게 사업을 추진할 수 있을 것으로 기대한다”면서,

 

 ㅇ “도심 내 주택공급을 위해 원활한 재건축․재개발이 필요하다는 공감대  아래 여․야가 합의하여 이번 개정안을 처리한 만큼, 8.8대책에 따른 후속 법률인 재건축․재개발 촉진에 관한 특례법(11.13, 국토위 전체회의 상정) 등도 조속히 논의되도록 최선을 다하겠다”라고 강조했다.

 

2.「민간임대주택법」: 서민주거사다리 역할을 하는 비아파트‘6년 단기임대’도입

 

□ ｢민간임대주택법｣ 개정안은 올해 8월 발표된 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안의 후속조치와 악성임대인 등록말소를 위한 법안으로, 주요 내용은 다음과 같다.

 

 ㅇ 우선, 비아파트를 대상으로 의무임대기간 6년이 적용되는 단기등록임대 유형을 복원한다.

 

 - 서민주거사다리 역할을 하는 비아파트 공급 활성화를 위해 ’20년 8월 폐지했던 단기등록임대 유형을 재도입하는 것이다. ｢주택임대차보호법｣에 따른 계약갱신청구권과의 세제 형평성을 감안하여 임대의무기간을 기존 4년에서 6년으로 상향했다.

 

  - 단기등록임대제도는 세제혜택 등 관계법령 개정과 하위법령 개정을 거쳐 공포(12월 예정) 후 6개월 후에 시행될 예정이다.

 

 ㅇ  아울러, 상습적으로 임대보증금을 반환하지 아니하여 보증회사가 대위변제한 악성임대인에 대한 등록말소도 가능하게 된다.

 

  - 등록말소는 보증회사가 2회 이상(또는 2호 이상) 대위변제한 후 6개월이 경과한 후에도 보증채무 전액을 상환하지 않은 악성임대인을 대상으로 한다. 임대사업자는 말소즉시 세제혜택을 상실하게 되고, 그동안 받은 세제혜택은 추징된다.

 

3.「산업입지법」: 100만㎡ 이상 대규모 산단, 편의시설 설치 절차 간소화

 

□ 「산업입지법」 개정안은 올해 2월 제14차 민생토론회, 작년 8월 발표한 ｢산업 단지 규제 완화방안｣ 후속 조치 등으로 마련했다.

 

□ 준공 산단의 정주여건 개선을 위해 편의시설 확충 등을 원활히 할 수 있도록 토지이용계획 변경 절차를 간소화하고, 노후 산단 재생사업 토지거래허가구역 지정기간을 명확하게 하여 현장 혼선을 해소한다.

 

 ㅇ 이를 위해, 100만㎡ 이상 대규모 산단의 경우 산업단지개발계획 변경 없이 토지이용계획을 변경할 수 있는 변경면적 상한을 기존 3만㎡에서 10만㎡으로 차등화하여 규모별 합리적인 특례 기준*을 적용한다.

 

   * “산업단지개발계획” 변경 없이 “산업단지개발실시계획” 변경만으로 편의시설 확충 등이 가능해져 인허가 기간을 약 2~4개월 가량 단축시키는 효과

 

  

 ㅇ 또한, 토지거래허가구역 지정기간을 재생사업기간으로 명확히 하고 필요시 지구지정권자인 지자체가 투기 우려가 없는 경우*에 한해 지정기간을 축소 조정 가능토록 제도를 탄력적으로 운영할 계획이다.

 

   * ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 준수 범위 내에서 지정기간 축소 조정 가능

 

 ㅇ 아울러, 산업단지 근로자의 일‧가정 양립을 지원을 위해 산단 지원단지의 설치 가능시설을 확대(아동복지‧보육시설)하고, 직장어린이집에 대한 국가 지원근거도 마련한다.

 

□ ｢산업입지법｣ 개정안은 향후 국무회의 절차 등을 거쳐 일부 규정을 제외*하고는 공포 즉시 시행될 예정이다.

 

   * 재생사업지구의 토지거래허가구역 지정기간은 지자체 조례 마련에 필요한 준비기간을 고려하여 공포 6개월 이후 등 차등 시행

 

 

4.「시설물안전법」: 준공 후 30년 경과, C등급 이하 시설 정밀안전진단 의무화

 

□ ｢시설물안전법｣ 개정안은 작년 7월 발표된 정자교 사고 후속대책 추진에 따른 입법으로, 주요 내용은 다음과 같다.

 

ㅇ 우선, 관리주체의 시설물 상시관리 의무와 관리인력 및 재원 확보를 위해 노력할 의무를 명시하고, 관리주체가 매년 수립하는 시설물 유지관리계획에도 이를 반영하도록 한다.

 

  - 또한, 안전등급이 낮은 시설물(D·E등급)은 조속히 보수·보강 및 긴급안전조치(사용제한, 철거 등)토록 하는 등 관리주체의 의무를 강화할 예정이다.

 

 ㅇ 준공 후 30년이 경과된 제2·3종 시설물에 대하여 안전등급이 C등급 이하일 경우에는 시설물의 내부품질까지 조사하도록 하는 정밀안전진단 실시를 의무화한다.

 

 

 

   * 제1종 시설물은 준공 시점과 관계없이 현재도 정밀안전진단 의무화(4~6년 주기)

 

 ㅇ 시설물 관리주체의 안전조치 명령 미이행이나 안전점검 수행자의 보고서 허위 작성 등 중대한 과실에 대해 과태료·벌칙 수준을 상향하여 안전관리에 대한 책임도 강화한다.

 

□ ｢시설물안전법｣ 개정안은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행될 예정이다.국토교통부는 법 시행 시기에 맞춰 하위법령도 차질 없이 마련할 계획이다.

 

출처 : 국토교통부