아파트 첫 입주민의 인지세 부담 확 줄어든다.

아파트 첫 입주민의 인지세 부담 확 줄어든다.

 

- 공급사업자와 수분양자가 인지세 균등 부담하도록 아파트표준공급계약서 개정

- 운전학원 표준약관도 질병으로 수강철회 시 수강료 환급기준 마련 등 현실에 맞게 개정

 

공정거래위원회(위원장 한기정, 이하 ‘공정위’)가 아파트분양과 자동차운전학원 시장에서의 공정한 거래질서 확산 및 소비자피해 예방을 위해 「아파트표준공급계약서」와 「자동차운전학원 표준약관」을 각각 개정하였다.

 

  먼저 아파트분양과 관련하여, 분양계약서 작성 시 수분양자가 인지세*를 전부 부담하여 납부하던 불합리한 관행**이 금번 개정을 통해 개선될 것으로 보인다. 개정된 아파트표준공급계약서는 ▲인지세를 공급사업자와 수분양자가 ‘연대하여 균등 납부’해야 하는 것으로 명시하였기 때문이다(제11조).

 

 * 인지세는 계약서 기재금액이 ①1억 원 초과, 10억 원 이하인 경우에는 15만원, ②10억 원 초과인 경우에는 35만 원임

 

** 권익위는 종전에는 수분양자가 일방적으로 부담하도록 되어 있던 인지세를 인지세법에 따라서 수분양자와 공급사업자가 연대납부하는 것으로 개정하도록 권고(’22.12.12.)

 

  현재 「인지세법」 제1조 제2항에서 인지세 연대납부 의무를 규정하고 있으나, 연대납부의무자(즉, 계약당사자인 공급사업자와 수분양자) 사이의 내부적인 분담비율에 관한 규정은 없었다. 이에 최근까지 아파트 소유권 이전 등기과정에서 발생하는 인지세를 공급사업자와 수분양자 중에 누가 부담할 것인지에 대한 분쟁의 소지가 많았다.

 

  특히, 수분양자에 대한 ‘인지세 떠넘기기’가 자주 발생*하여, 수분양자들이 모인 입주자예정협의회와 공급사업자 간 인지세 분담비율을 둘러싸고 법적 분쟁까지 가게 되는 문제가 있었다. 인지세는 개별 계약 건별로는 수십만 원이지만, 아파트 단지 차원에서의 인지세 총액은 수 억 원을 훌쩍 넘어가기 때문이다.

 

* 한국소비자원 조사결과, 국내 12개 부동산신탁사가 공급한 136개 아파트의 분양계약서 중 무려 75%에서 소비자가 인지세를 전액 부담하는 것으로 나타남(’23.10.5.)

 

  이에 공정위는 아파트분양계약서 작성의 표준이자 권고기준이 되는 아파트표준공급계약서를 개정하여, 인지세를 계약당사자가 균등하게 나누어 연대 납부하도록 한 것이다.

 

  이외에도 개정된 표준공급계약서에서는 ▲연체이자율 산정방식을 금융위원회 고시(「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령에 따른 연체이자율에 관한 규정」제3조 제1항)와 일치시켜 간명하게* 하였으며(제5조 제2항), ▲견본주택(모델하우스)과 상이한 마감자재 설치 시 수분양자에 대한 통보 의무 조항(제18조 제1항 단서), ▲샘플하우스** 사용 근거 조항 및 샘플하우스로 사용된 세대를 수분양자에게 인도할 시의 원상회복의무 조항(제18조 제3항) 등이 새롭게 마련되었다.

 

 * 중도금・잔금 납부지연 시의 연체가산이자율에 관하여, 종전 표준공급계약서는 ‘가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행이 정한 연체기간별 가산금리’를 기준으로 하였으나, 개정된 표준공급계약서는 금융위 고시를 준용하여 3%를 기준 상한으로 함

 

** 샘플하우스는 공사 진행 중인 실제 아파트의 일부 세대를 지정해 내부 마감공사까지 미리 끝마쳐 불특정 다수의 소비자들이 방문토록 함으로써 준공 후 모습을 살펴볼 수 있도록 꾸민 집임(견본주택은 ‘가상’의 주택인 점에서 이와 구분)

 

  한편 자동차운전학원 표준약관 개정 내용 중에서는 ▲교육생이 질병・부상 등 부득이한 사유로 중도해지를 하게 된 경우 미수강 시간에 비례하여 수강료를 100% 환급받을 수 있게 된 점(제9조), ▲교육생이 수업에 무단으로 불참하는 경우(이른바 ‘노쇼’) 적어도 48시간 전에는 학원에 불참통지를 해야 배상책임을 지지 않게 된 점(제11조)이 가장 큰 변화이다.

 

  종전 표준약관은 교육생에게 질병이 발생한 경우 이를 교육생의 귀책사유로 보아 미수강 교육시간에 비례한 수강료의 50%만을 환급하도록 규정하고 있었고, 부득이한 사유가 있는 경우에 대한 환급기준도 없었으므로 학원과 교육생 간 수강료 환급을 둘러싼 분쟁이 빈발하였다. 이에 공정위는 불합리하게 수강료를 환불받지 못하는 소비자피해를 방지*하기 위해 표준약관을 개정한 것이다.

 

* 자동차운전학원 표준약관 제정(‘01년) 이후 관련 법령 개정내용을 반영하지 못한 것을 도로교통법 시행령 제71조 제3항 제2호와 일치시켜 개정한 것임

 

 

  또한 종전 표준약관에 따를 때 교육생은 수업 예약시간 24시간 전에만 불참을 통지하면 면책되었으나, 학원 입장에서 24시간 이내에 노쇼로 발생한 예약 공백을 대체할 교육생을 구하기란 현실적으로 어렵고, 결국 그 시간 동안 학원과 강사는 일방적으로 손해를 감수해야 하는 불합리함이 있었다. 따라서 공정위는 이번 개정을 통하여 면책의 기준이 되는 불참통지 시기를 예약시간 48시간 전으로 늘리고, 아래와 같이 시간단계별로 배상책임을 차등화하여 소비자의 노쇼 방지를 유도하고자 하였다.

 

< 배상책임을 면하기 위한 교육생의 불참통지 시점 >
개정 전	개정 후
예약시간 24시간 전	예약시간 48시간 전

 

< 48시간 이내에 불참 통지한 경우 교육생의 배상책임 >
불참통지 시점	개정 전	개정 후
48시간 전 이후 ∼ 24시간 전까지	<신설>	10%
24시간 전 이후 ∼ 12시간 전까지	10%	20%
12시간 전 이후 ∼ 예약시간까지	20%	30%
예약시간 이후 불참 통지	50%	50% (현행 동일)

 

  이외에도 개정된 자동차운전학원 표준약관에는 ▲도로교통법령과의 용어통일을 위하여 ‘수강생’을 ‘교육생’으로, ‘자동차’를 ‘자동차등’으로 수정*, ▲종전에 ‘지체없이’라고만 되어 있던 수강료 환급기한을 최대 ‘5일’을 초과하지 않도록 명시적으로 구체화(이상 표준약관 조항 전반), ▲학원이 임의로 휴가일을 지정할 경우 교육생에게 30일 전에 사전 고지할 의무를 신설하는 내용(제13조) 등이 새롭게 포함되었다.

 

 * 도로교통법 상 자동차운전학원의 교육 목적은 자동차와 원동기장치자전거를 포함한 ‘자동차등’의 운전면허 취득에 필요한 지식・기능 습득이므로 위와 같이 변경

 

  금번 표준약관 개정은 관련 법령의 개정, 업계를 대표하는 사업자단체의 요청 및 애로사항 등을 반영하였을 뿐 아니라, 소비자단체・유관기관・법률전문가의 의견도 종합적으로 고려하였다. 따라서 향후 사업자들의 표준약관 사용 확대 및 이를 통한 공정한 거래질서 확산이 기대된다.

 

 

  이번 개정으로 인해, 아파트 수분양자들이 일방적으로 인지세를 떠안던 불합리한 관행이 해소되어 입주자들의 부담이 경감되는 효과가 발생*할 것으로 기대된다. 한편, 자동차운전학원 교육생들은 어쩔 수 없이 수강을 그만두는 경우 환불받을 수 있는 길이 넓어지고, 운전학원 측은 교육생의 노쇼로 인해 일방적으로 피해를 보는 일이 줄어드는 등 소비자권익이 향상됨은 물론 사업자의 정당한 이익도 균형 있게 보호될 것으로 예상된다.

 

 * 2024년 분양아파트 입주물량 296,321세대를 기준으로 볼 때 222억 원 이상의 인지세 부담이 경감될 것으로 예상

 

  공정위는 개정된 표준약관을 누리집에 게시하고, 사업자단체, 소비자단체 등에 통보하여 사업자들의 개정 표준약관 사용을 적극적으로 권장할 계획이다.

 

출처 : 공정거래위원회