송도 타임스페이스 부동산 사업설명회

 

 

 

 

 

송도 타임스페이스 부동산 사업설명회

2019. 2. 28 목 14:00 ~

강사 : 고종완 박사

 

* 아는것만큼 보인다.

* 송도는 성장지역이다.

- 인구,개발, 교통ㆍ상업 인프라 등

 

* 경기전망 및 수익형부동산 성공전략

- 하나은행 부자보고서 인용

 

* 수익형부동산 살까? 말까 ?

* 어느 지역이가장유망할까 ?

* 어떤 부동산이 가장 수익이 높을까?

위 3가지 질문에 대한 근본 해법은 ?

 

- 외생변수접근법 : 실물경기, 주택정책, 금리, 수급, 심리 등

외부 핵시요인의 움직임을 파악해 주태켱기 방향성 예측

-> 외생변수 자체가 변동성이 크고 정확한 예측이 불가한 주관적기법임

 

- 가치투자접근법 : 토지를 비롯한 입지가치와 수익가치, 희소가치, 미래가치 등 주택에 본질적으로 내재하는 근본가치를 객관적 지표를 활용, 종합적으로 분석하는 과학적기법임

 

☆ 주택가격 내린적 2회 밖에 없다

 

- IMFㆍ서브프라임모기지

 

☆ 주택은 2030~2040년까지 완만하게 상승한다.

 

☆ 풍선효과ㆍ반사이익

- 그동안 안 올랐다

- 주택을 규제하면 수익형부동산으로 간다

(상가ㆍ오피스텔ㆍ지산ㆍ레지던스ㆍ섹션오피스 등)

- 슈퍼부동산 & 좀비부동산

 

☆성장지역 4가지 ☆ - 도시성장이론

- 성장지역에 투자하라 !

- 송도는 성장지역이다 !

 

1. 인구증가 - 생산인구의 증가, 인구밀도의 증가

2. 소득증가

3. 인프라 -ex) 신설 역세권 (교통 GTX-B ) 15~20% 상승

: 교통ㆍ상업ㆍ문화 인프라

4. 행정

: 지리적 위치 고정 - 중심에 투자하라 !

: 상권의 집적화 - 클러스터

대형상권은 소형상권을 흡수한다(블랙홀:빨대 효과)

주거ㆍ상업ㆍ컨벤션 등

 

송도의 중심(핵심)은 어디인가 ?

- 신세계ㆍ롯데ㆍ이랜드 그들이 그자리에 온 이유

- 상업인프라 : 상권의 변화

 

☆ 인구ㆍ소득 감소 지역 : 거제, 군산, 창원, 울산 동구

 

중심입지 ㆍ중심상권 ㆍ활성화 된곳 !

: 임대수익률 5%대 지속ㆍ공실 위험 없을시 투자 해도 된다.

 

수익형부동산은 수익률로 말한다

 

☆ 원가 인상 - 객관적 지표 확인

- 땅값이 오르는 지역(송도,영종 : 성장성)

- 신규분양시 분양가 상승

- 같은 입지라면 먼저 투자하는 것이 유리하다 !

 

주택은 하나 가지고 있어야한다.

금리 인상 없을듯.

무주택자는 무주택자와 토의한다 -토론에 대한 결론이 없다.

집을 살려면 경험자와 상담해야 한다.

ex) 공인중개사, 다주택자, 상담사

 

송도는 유망하다 !!!

현재를 보지말고 미래를 보라 ~~*

 

공부는 지속적으로 해야한다 !!!

실패하는 사람은 망각을 잘한다.