매수인의 부동산 취득

매수인의 부동산 취득

 

매각대금을 전부 지급하고 소유권을 취득한 매수인은 소유권이전등기 및 말소등기의 촉탁을 위해 필요한 자료를 법원에 제출해야 합니다. 매수인은 등기에 드는 비용을 부담하는 외에도 부동산 취득에 따른 취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.

 

소유권 등 권리의 취득

 

- 법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조 및 「민법」 제187조 본문). 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로, 부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면 그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다(「민법」 제187조 단서).

※ 매각의 목적인 권리는 전세권, 지상권 등 다양할 수 있지만, 소유권이 그 대부분을 차지하고 있습니다. 따라서 아래에서는 매각으로 인해 취득할 수 있는 권리 중 소유권을 중점적으로 살펴보겠습니다.

 

등기촉탁의 신청

- 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보(이하 “법원사무관 등”이라 함)는 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기(소유권이전등기)와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기(말소등기)를 등기관에 촉탁합니다(「민사집행법」 제144조제1항).

- 등기촉탁을 위해 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에 제출해야 합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원예규 제1326호) 제52조의2제1항 및 부동산소유권이전등기 촉탁신청서].

1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부

2. 부동산목록 4통

3. 부동산등기부등본 1통

4. 토지대장등본 1통

5. 건축물대장등본 1통

6. 주민등록등본 1통

7. 등록세 영수증: 이전, 말소

8. 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임)

9. 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부

10. 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함)

11. 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서

※ 법인등기부등(초)본, 주민등록등(초본), 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고 그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.

- 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제3항).

 

유용한 법령정보 - 10

유용한 법령정보 - 10

경매로 인해 부동산과 함께 종전의 영업자의 지위까지도 승계되는 경우가 있나요?   - 경매를 통해 부동산 등의 영업시설·설비를 전부 인수한 경우에는 부동산 등 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도 법령에 의해 종전의 영업자의 지위까지 매수인에게 승계될 수 있습니다.   - 영업시설·설비의 전부 인수로 종전의 영업자의 지위가 승계되는 경우는 다음과 같습니다.   1. 「건강기능식품에 관한 법률」에 따른 영업자(「건강기능식품에 관한 법률」 제11조제2항) 2. 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따른 건설폐기물처리업자(「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」 제44조제4호) 3. 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 영업자(「게임산업진흥에 관한 법률」 제29조제3항) 4. 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업자(「공중위생관리법」 제3조의2제2항) 5. 「관광진흥법」에 따른 관광사업자(「관광진흥법」 제8조제2항제1호) 6. 「도시가스사업법」에 따른 도시가스사업자(「도시가스사업법」 제7조제2항) 7. 「먹는물관리법」에 따른 먹는물관련영업자(「먹는물관리법」 제25조제2항제1호) 8. 「사료관리법」에 따른 제조업자(「사료관리법」 제9조제2항) 9. 「석유 및 석유대체연료 사업법」에 따른 석유정제업자(「석유 및 석유대체연료 사업법」 제2조제2항제1호) 10. 「석탄산업법」에 따른 석탄가공업자(「석탄산업법」 제20조제2항) 11. 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설업자(「소방시설공사업법」 제7조제2항) 12. 「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 방염업자, 소방시설관리업자(「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제17조제2항 및 「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제32조제2항) 13. 「소음·진동관리법」에 따른 사업자(「소음·진동관리법」 제10조제2항) 14. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 사업자, 폐수처리업자(「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제36조제2항 및 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제65조제2항) 15. 「식품위생법」에 따른 식품위생검사기관 운영자(「식품위생법」 제29조제2항제1호) 16. 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제8조제2항제1호) 17. 「어장관리법」에 따른 어장정화·정비업 등록자(「어장관리법」 제19조제2항제1호) 18. 「염관리법」에 따른 염제조업자(「염관리법」 제5조제2항제1호) 19. 「음악산업진흥에 관한 법률」에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자(「음악산업진흥에 관한 법률」 제23조제2항) 20. 「응급의료에 관한 법률」에 따른 이송업자(「응급의료에 관한 법률」 제54조제2항)

 

부동산 세금의 납부

 

- 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른 취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.

- 부동산 세금은 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.

 

취득세

- 취득세 산식

· 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항).

취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

· 취득세의 표준세율은 1000분의 40(농지는 1000분의 30)입니다(「지방세법」 제11조제1항제7호).

- 취득세의 감면

· 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(「지방세법」 제14조).

· 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 2011년 12월 31일까지 취득해서 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 취득세 산식에 따라 산출된 취득세의 100분의 75를 경감받습니다(「지방세특례제한법」 제40조의2 및 「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2).

1. 1주택이 되는 경우

2. 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양 및 그 밖의 사유로 인해서 다른 주택을 취득했으나 종전의 주택을 처분하지 못한 경우(이 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년 이내에 1주택으로 되지 않으면 경감된 취득세의 3분의 1이 추징됨)

· 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양 등의 사유 외의 사유로 다른 주택을 2011년 12월 31일까지 취득해서 다주택자가 된 경우에는 위 취득세 산식에 따라 산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다(「지방세특례제한법」 제40조의2).

· 취득 당시의 가액이 9억원을 초과하는 주택을 2011년 12월 31일까지 취득한 경우에는 위 취득세 산식에 따라 산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다(「지방세특례제한법」 제40조의2).

 

인지세

 

- 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다(「인지세법」 제1조, 「인지세법」 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).

「인지세법」 제1조, 「인지세법」 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조

 

기 재 금 액	세 액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

지방교육세 및 농어촌특별세

 

- 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세 또는 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 또는 「지방세법」 제10조 및 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해서 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)가 부과됩니다(「농어촌특별세법」 제5조).

※ 「지방세법」 제6조제1항의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제10호).