계약갱신 요구

 계약갱신 요구

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신 요구란?

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).

- 임차인은 상가건물임대차 계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.

- 임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).

 

계약갱신의 범위

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).

- 따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 5년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

- ‘최초의 임대차 기간’이란, 상가건물 임차인이 영업을 위하여 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우에는 그 상가건물 임대차의 ‘최초의 임대차 기간’은 해당 상가건물에 대하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결, 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).

- 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

※ 위의 증액청구 제한규정은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물(「상가건물임대차보호법」 제2조제1항, 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조제1항)에만 해당됩니다.

유용한 법령정보 - 3

< 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요? > Q. 서울 광화문에서 조그만 분식점을 5년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? A. 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받기 위해서는 서울특별시의 경우 보증금액이 3억원 이하여야 합니다. A씨의 분식점 보증금이 3억원 이하에 해당한다면 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받는 상가에 해당하고, 임차인의 계약갱신요구권도 보장받게 됩니다(「상가건물 임대차 보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차 보호법 시행령」 제2조제1항). 다만, 「상가건물 임대차 보호법」 제10조제2항에 의하면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 그러므로 5년째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받지는 못하고, 임차인의 계약갱신 요구에 대해 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

 

계약갱신의 예외

 

임대인은 아래 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).

- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우