묵시의 갱신

 묵시의 갱신

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것입니다. 묵시의 갱신이 되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며, 이 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 임대차기간은 1년이 되고, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

묵시의 갱신이란?

묵시의 갱신이란, 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 보호를 위해 법률의 규정에 따라 임대차관계를 존속시키는 것을 말합니다.

「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

ㆍ 즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

- 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차 계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항).

ㆍ 「상가건물 임대차보호법」이 시행되기 전에 묵시의 갱신이 이루어진 상가건물임대차는 기간의 약정이 없는 임대차로 존속하므로(「민법」 제639조제1항), 「상가건물 임대차보호법」 제9조 및 제10조 등이 적용되지 않습니다(대구지방법원 2007. 2. 23. 선고 2006가단126195 판결).

√ 기간약정 없는 임대차로 되어, 임대차당사자의 해지통고로 임대차는 종료됩니다. 이때, 임대인이 해지통고 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고 한 경우에는 1개월이 지나야 임대차는 종료됩니다(「민법」 제635조제2항).

 

묵시의 갱신의 요건

임대차기간이 끝났을 것

- 묵시의 갱신은, 임대차기간의 정함이 있는 경우(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우)나 그 기간의 정함이 없는 경우이거나를 불문하고 1년이 끝났을 때 묵시적으로 갱신됩니다.

- 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시 갱신됩니다.

ㆍ 따라서 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

- 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

- 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

묵시의 갱신의 효과

상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단).

보증금 및 차임

- 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

임대차기간

- 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항).

- 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).