부동산 중개업자의 의무

부동산 중개업자의 의무

 

중개업자는 신의성실 및 비밀누설금지 , 설명 그리고 계약서 및 중개대상물확인·설명서의

 

교부·보존 의무 와 공제증서의 교부의무가 있습니다.

 

중개업자가 가입된 카페 그리고 블로그에는 중개실무나 질의&답변코너 또는 메모장에 심심치않게 올라오는 글들중 하나가 계약에 대한 비밀누설금지 의무 위반이라는 사실을 모른체 글을 쓰고 있다는 것입니다.

 

계약내용은 물론이거니와 거기에 따른 계약자의 정보를 마치 무용담처럼 이야기를 하시는데...

예를들기조차 힘들지경입니다.

 

부동산 중개업자의 각종의무를 잘 숙지하시어 업무에 참고하시기 바랍니다.

 

 

중개업자의 신의성실 및 비밀누설금지 의무

 

- 중개업자는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제1항).

- 중개업자는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제2항 및 제49조).

 

중개업자의 설명의무

 

- 중개업자는 상가임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장·등기부 등본 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제1항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제1항).

· 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

· 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항

· 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

· 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

· 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

· 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

· 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

· 벽면 및 도배의 상태

· 일조·소음·진동 등 환경조건

· 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

· 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

- 중개업자는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제2항).

· 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제2항).

 

중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

 

- 중개업자는 거래계약서를 작성하는 때 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보존해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제16조제1호 및 별지 제20호서식).

 

- 중개대상물확인·설명서에는 중개업자의 서명 및 날인이 있어야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제4항).

 

공제증서의 교부 의무

 

- 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제24조제1항).

· 보장금액(법인 중개업자는 1억원 이상, 비법인 중개업자는 5,000만원 이상)

· 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

· 보장기간

 

부동산 중개업자의 손해배상책임

 

중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항).

 

중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제2항).

 

부동산 중개수수료 및 실비

 

중개수수료 및 실비 지급

 

- 중개의뢰인은 중개업무에 관해 중개업자에게 소정의 수수료를 지급해야 합니다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항).

 

※ “중개수수료”란 부동산거래로 계약이 체결되어 중개업자와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제3항).

 

- 중개의뢰인은 중개업자의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개수수료를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개수수료를 지급해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항).

 

- 중개의뢰인은 중개업자에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제2항).

 

- 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 지급합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제3항).

 

서울특별시의 중개수수료 요율

 

※ 서울특별시의 중개수수료 요율은 다음과 같습니다(「서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례」(서울특별시조례 제4531호) 별표1). 거래금액 상한 요율 한도액 5,000만원 미만 1천분의 5 200,000원 5,000만원 이상 1억원 미만 1천분의 4 300,000원 1억원 이상 3억원 미만 1천분의 3 - 3억원 이상 1천분의 8 이하 -

 

※ 각 시·도별 중개수수료 요율에 관한 자세한 내용은 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr)를 참고하시길 바랍니다.

 

중개수수료 및 실비의 한도

 

- 상가건물(건축물 중 상가의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 상가에 포함)임대차에 대한 중개수수료의 한도는 거래금액의 1천분의 9 이내입니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제4항 및 제6항).

- 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제2항).

- 중개업자는 중개수수료·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조제2호).

 

한도를 초과한 중개수수료 및 실비 수수 금지

 

- 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호 및 제49조제1항).

※ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제1항).

※ 만약, 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

· 한도를 초과하는 수수료 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 수수료 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다