매매를 한 경우 세금 납부하기

 매매를 한 경우 세금 납부하기

 

부동산을 사면 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등의 세금을 내야 해요. 부동산을 팔면 양도소득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등의 세금을 내야 해요.

 

매매인 경우 매수인이 내야 하는 세금

취득세

- 취득세란 ?

· “취득세”란 부동산을 취득하면 부동산 소재지의 특별시·광역시·도에서 부과하는 지방세를 말해요(「지방세기본법」 제8조 및 「지방세법」 제3조, 제7조제1항, 제8조제1항제1호).

- 계산방법

· 취득세는 취득자가 신고한 부동산의 취득가액에 표준세율을 곱해서 산정해요(「지방세법」 제10조제1항 본문·제2항 본문 및 제11조제1항).

- 표준세율

· 취득세의 표준세율은 취득원인에 따라 다음과 같이 달라요(「지방세법」 제11조제1항).

취득의 원인	취득세의 표준세율
상속으로 인한 취득	- 농지 : 2.3% - 농지 외 : 2.8%
무상취득 (상속으로 인한 취득 제외)	- 3.5% - 비영리사업자인 경우 : 2.8% (「지방세법 시행령」 제22조)
원시취득	- 2.8%
그 밖의 원인으로 인한 취득	- 농지: 3% - 농지 외: 4%

- 신고방법

· 매수인은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세 신고서를 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하거나 지방세 위텍스를 통해 제출하면 됩니다(「지방세법」 제20조제1항, 「지방세법 시행령」 제33조제1항 및 「지방세법 시행규칙」 별지 제3호 서식).

- 납부방법

· 2013년 12월 31일까지 주택을 취득하고 취득일로부터 30일 이내에 등기한 사람은 취득세의 일부를 다음과 같이 취득일로부터 60일 이내에 분할납부할 수 있어요(「지방세법」 제20조의2 및 「지방세법 시행령」 제35조의2제1항).

취득시기	분할납부 금액
2011년 1월 1일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 경우	- 취득일부터 등기를 하기 전까지 : 취득세의 50% - 등기 이후부터 취득세 납부기한까지 : 취득세의 50%
2013년 1월 1일부터 2013년 12월 31일까지 취득한 경우	- 취득일부터 등기를 하기 전까지 : 취득세의 70% - 등기 이후부터 취득세 납부기한까지 : 취득세의 30%

지방교육세

- “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).

· 지방교육세 = (부동산 가액 × 20/1,000) × 20/100 [「지방세법」 제151조제1항제1호]

농어촌특별세

- “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).

- 「지방세법」 등에 따라 취득세를 감면받은 경우에는 일반적인 경우와 농어촌특별세의 적용세율이 달라요(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).

· 일반 농어촌특별세 : 취득세액 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)

· 감면 농어촌특별세 : 감면세액 × 20/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호)

· 단, 서민주택 및 농가주택에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제11호, 「농어촌특별세법 시행령」 제4조제4항·제5항 및 「주택법」 제2조제3호).

취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세의 납부방법

- 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세는 취득세납부고지서에 모두 함께 기재됩니다.

- 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

※ 매수인이 내야 하는 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 < 부동산매매 – 부동산 매매계약 후 처리사항 – 각종 세금 납부하기 – 매수인이 부담하는 세금 > 을 참조하세요.

매매인 경우 매도인이 내야 하는 세금

양도소득세

< 국세청 공식 블로그(아름다운 세상), “다주택자의 양도세 중과” 기사에서 발췌>

- 양도소득세란 ?

· “양도소득세”란 자신이 가지고 있는 재산을 매매하는 등 돈을 받고 이전해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말해요(「소득세법」 제88조제1항 참조).

- 양도소득세 계산방법

· 양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱해 산정하는데(「소득세법」 제93조제1호), 양도소득과세표준은 다음과 같은 순서대로 계산을 해야 나와요~~.

① 양도차익 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제100조)

√ 매매가(양도가액) - [취득가액 + 그 밖의 필요경비]

② 양도소득금액 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제2항)

√ ①의 양도차익 – 장기보유특별공제액(양도차익 × 보유기간별 공제율)

※ 장기보유특별공제액 계산방법 - “장기보유특별공제액”이란 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 해당 부동산의 양도차익에 다음의 보유기간별 공제율을 곱하여계산한 금액을 말합니다(「소득세법」 제95조제2항).   보유기간  1세대 1주택 양도 1세대 1주택 이외의 토지·건물 양도 3년 이상 4년 미만  24% 10% 4년 이상 5년 미만  32% 12% 5년 이상 6년 미만  40% 15% 6년 이상 7년 미만  48% 18% 7년 이상 8년 미만  56% 21% 8년 이상 9년 미만 64% 24%  9년 이상 10년 미만  72% 27% 10년 이상  80% 30%

③ 양도소득과세표준 계산

√ ②(양도소득금액) - 양도소득기본공제(연간 250만원)

④ 양도소득세 계산

√ ③(양도소득과세표준) × 세율

※ 양도소득세율 - 양도소득세율은 다음과 같아요(「소득세법」 제104조제1항 및 제55조제1항).   구 분 양도소득세율 보유 기간 1년 미만 50% 1년 이상 2년 미만 40% 2년 이상 구간  2010.1.1.~ 2011.12.31. 2012.1.1. 이후 양도 비고 과세표준  누진세율 누진세율 누진공제 1천200만원 이하  6 % 6 % - 4천600만원 이하 15 % 15 % 108 만원 8천800만원 이하 24 % 24 % 522 만원 8천800만원 초과 35 % 35 % 1,490 만원 3억원 초과 - 38 % 2,390 만원 - 1세대 2주택자의 주택 - 1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택 보유기간 2년 이상 : 누진세율 - 1세대 3주택 이상자의 주택 - 1세대의 주택과 입주권 합이 3이상인 경우의 그 주택  일반지역 2년 이상 : 누진세율 비사업용 토지 등 일반지역 2년 이상 : 누진세율 미등기 양도 70% < 국세청 – 신고납부 – 양도소득세 – 세율 참조>

 

※ 아파트를 양도했는데 양도소득세는 얼마인가요?

(질문) 2012년 12월에 5억2천만원에 아파트를 양도했는데 양도소득세가 궁금합니다. 처음 아파트를 취득한 날짜는 2005년 12월(7년 보유)이고 3억8천만원에 구입했습니다. 당시 취·등록세, 중개수수료 등 5백만원, 리모델링 비용으로 천만원 가량이 들었고, 이번에 매각하면서는 2백만원이 소요됐습니다. 양도소득세 계산은 어떻게 하나요?

(답변) ① 양도차익 = 매매가(양도가액) - [취득가액 + 그 밖의 필요경비] 이므로

123,000,000 = 520,000,000 - (380,000,000+ 5,000,000 + 10,000,000 + 2,000,000)

② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액(양도차익 × 보유기간별 공제율)

54,120,000 = 123,000,000 - (123,000,000× 0.56)

③ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간 250만원)

51,620,000 = 54,120,000 – 2,500,000

④ 양도소득세 = 양도소득과세표준 × 세율(양도소득과세표준 8천800만원 이하 구간)

7,168,800 = (51,620,000× 0.24) - 5,220,000

따라서, 내야 하는 양도소득세는 7,168,800원입니다.

지방교육세 및 농어촌특별세

- 매도인과 마찬가지로 지방교육세와 농어촌특별세를 내야 합니다.

※ 매도인이 내야 하는 양도소득세, 지방교육세 및 농어촌특별세에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 < 부동산매매 – 부동산 매매계약 후 처리사항 – 각종 세금 납부하기 – 매도인이 부담하는 세금 > 을참조하세요.

 

 

출처 : 법제처