조합해산과 매몰비용

조합해산과 매몰비용

 

 

조합이 해산되면 매몰비용의 주체는 누구인가?

 

재건축·재개발 사업이 추진되다 도중에 무산될 경우 진행과정에 투입된 비용(매몰비용)의 처리방식이 논란이 되고 있는 언론보도를 보았을 것입니다.

매몰 비용 즉 시공사가 투입한 비용은 조합원들에게 공평하게 분배된다고 보아야 합니다. 시공사의 귀책사유가 아닌 조합원의 동의로 조합을 해산시켰기 때문입니다.

 

시공사의 귀책사유가 아닌 조합이 해산될 경우 피해는 조합원 부담

 

시공사의 귀책사유가 아닌 조합원의 해산동의서 징구등을 통하여 조합을 해산시킬 경우

그 피해는 조합원 전부에게 고스란히 전달되어 이중고를 겪게 됨을 알아야 합니다.

 

도시 및 주거환경정비법 제16조의2에 의하면 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우로써 추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.

 

매몰비용은 추진위원회 단계라고 명확히 규정

 

추진위원회가 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있다고만 규정되어 있을 뿐 조합이 해산된 경우의 매몰비용에 관한 것은 법에도 없다. 다만, 조합 매몰 비용을 국가와 지방자치단체가 지원할 수 있는 법 개정안이 국회에 상정된 상황이며 통과 될지 여부는 미지수이다.

 

매몰비용에 관한 현실적인 방안없이 조합이 취소될 경우 시공사와의 각종 소송, 찬성과 반대하는 조합원간의 대립, 소송결과에 따른 조합원의 정산금 배정(소송비용 및 지연이자 등)으로 조합원의 재산권을 행사 할 수 없다고 보여집니다.

 

시공사로서는 기 투입된 비용을 회수하는 차원에서 조합에 공문을 발송 및 가압류등의 방법으로 차입금을 회수하려 하지만, 차입금등으로 사업을 이어가는 조합 입장에서는 차입금을 반환 할 수 있는 재원이 없습니다. 재원이 있다면 처음부터 조합 돈으로 하였겠지요.

 

 

 

 

주택재개발정비사업조합 표준정관 제33조(재원) 조합의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 다음 각호에 의하여 조달한다. 1. 조합원이 현물로 출자한 대지 및 건축물 2. 조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금 3. 건축물 및 부대,복리시설의 분양 수입금 4. 조합이 금융기관 및 시공자 등으로부터 조달하는 차입금 5. 대여금의 이자 및 연체료 등 수입금 6. 청산금 7. 그 밖에 조합재산의 사용수익 또는 처분에 의한 수익금

 

대부분 조합의 재원은 표준정관 제33조 4,5항으로 이루어지며, 각 구역마다 정관은 다를 수 있습니다.

 

가압류를 피할 수 있는 유일한 길은 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위등을 양도하였을 때 조합원 자격을 벗어나는 것이지만, 조합설립인가 취소 고시후에는 소송과 가압류 등으로 재산권에 제한이 있을 것이고 각종 현수막과 대자보등으로 도배된 구역내부에는 전,월세조차 놓기 어려운 실정이 됩니다. 논란이 되고 있는 지역을 굳이 들어 갈려고 하는 세입자도 없을 뿐만 아니라, 매매는 생각할 수 없는 지경에 이릅니다.

 

주택재개발정비사업조합 표준정관 제11조(조합원 자격의 상실) ①조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다. ②제44조제1항의 분양신청기한내에 분양신청을 아니한 자는 조합원자격이 상실된다

 

정비구역지정당시 노후도 등 각종 구역지정요건을 갖추어 진행된 사업을 취소하고 구조조정을 하는데 초점이 맞출것이 아니라 매몰비용문제, 임대아파트 비율 , 용적률 등을 완화하여

해결을 하여야 할 것으로 보여집니다. 노후도가 심각한 구역을 사업성이나 조합원간의 대립으로 인하여 사업을 취소한다면, 그 후에 조합과 시공사간의 분쟁과 조합원과 조합원간의 분쟁 그리고 심각한 주거환경을 어떻게 개선할 것인가 ?

 

분쟁해결이 안된상태에서 정비구역지정이전으로 환원되면 무엇을 할 것인가?

 

이미 그 구역은 낙후된지역, 분쟁지역으로 언론보도가 된 이후일텐데...

 

주민갈등만 증폭시킬것이 아니라 정부 및 지자체에서는 충분한 실태조사 , 매몰비용처리문제 , 조합해산후 해당 구역에 미치는 영향까지 정확히 파악하여 교육 등 대안을 제시하여 주셨으면 하는 바램입니다.

 

 

또한 지자체에서는 단순한 설문조사의 실태조사서가 아닌 구체적으로 하여야 할 것이며,

단순히 조합이 해산되면 건축허가제한에서 풀리게 되어 수익사업을 할 수 있다는 생각만으로 조합을 해산하고자 하는 사람들에게 조합해산과 관련하여 신중하게 생각하시고 결정해야 할 것이며, 추진위원회,조합에서는 조합원에게 소식지 발송 및 홈페이지 , 카페등을 통하여

쉽게 풀이하여 알려 주어야 할 것입니다.

 

아래의 표준정관과 시공사 가계약서의 내용을 참조하시기 바랍니다.

주택재개발정비사업조합 표준정관 제10조(조합원의 권리,의무) ①조합원은 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다. 1. 건축물의 분양청구권 2. 총회의 출석권,발언권 및 의결권 3. 임원의 선임권 및 피선임권. 4. 대의원의 선출권 및 피선출권 5. 손실보상 청구권 6. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부의무

 

시공사 가계약서 시공상 민원 처리비 등은 시공사의 비용으로 하며, 조합명의로 부과되는 재세공과금 일체, 취득세 및 등록세 , 보존등기 비용 등과 시공상 민원 이외의 민원처리비 등은 조합의 비용으로 한다.

 

시공사 가계약서상의 비용 처리문제는 각 조합과 시공사간의 계약내용에 따라 달라 질 수

있습니다.

 

또한 이글은 각종언론보도에 나타난 매몰비용과 관련된 사항을 관련법령과 표준정관을

발췌하여 작성하였으며, 단순히 오타가 아닌 법령에 대한 이해를 잘못하고 있는 부분이 있을시 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.

 

아울러 추진위원회,조합,정비업체,시공사 등에서 본 자료를 필요로 하시면 원문그대로 인용하시거나 일부 수정하셔도 됩니다.

 

2012.10.15

공인중개사 엄종수