3/4분기 상업용빌딩 투자수익률 소폭 하락

3/4분기 상업용빌딩 투자수익률 소폭 하락

공실률 상승과 자산가치 하락 영향으로 수익률 하락세

 

출처 : 국토해양부

 

 ◈ (오피스빌딩) 투자수익률 0.21%*로 전분기대비 1.52%p 하락

    * 투자수익률(0.21%) = 소득수익률(1.12%) + 자본수익률(-0.91%)

   - 공실률은 0.2%p 상승한 8.6%, 임대료는 0.1천원/㎡ 상승한 15.5천원/㎡


 ◈ (매장용빌딩) 투자수익률 0.47%*로 전분기대비 1.12%p 하락

    * 투자수익률(0.47%) = 소득수익률(0.95%) + 자본수익률(-0.48%)

   - 공실률은 0.1%p 하락한 9.2%, 임대료는 0.4천원/㎡ 상승한 45.5천원/㎡
 

 국토해양부(장관 권도엽)는 서울과 6개 광역시, 경기 일부지역에 소재한 오피스빌딩 1,000동과 매장용빌딩 2,000동의 ’12년 3/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표하였다.

  * 조사기준일 : 투자수익률(’12.7.1～9.30), 공실률(’12.9.30기준), 임대료(’12.9.30기준)
 ** 대상 : (오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물
              (매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물


 

 [1] 투자수익률

 ’12년 3/4분기 투자수익률※은 오피스빌딩이 0.21%(연간 투자수익률 : 5.35%)로 전분기대비 1.52%p 하락하였으며, 매장용빌딩은 0.47%(연간 투자수익률 : 5.32%)로 전분기대비 1.12%p 하락하였다.

  ※ 투자수익률 = 소득수익률+자본수익률 
      - 소득수익률 = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비)/기초자산가격
      - 자본수익률 = 자산가격변동액/기초자산액

  투자수익률 하락은 글로벌 경제의 불확실성과 국내 경제성장률 하향*이 전망되는 가운데 소비 및 투자심리 위축이 지속되고 있어 소득수익률과 자본수익률이 동시에 하락한 것으로 보인다.

  * 한국은행 금융통화위원회 발표(‘12.10.11) : 경제성장률 (3.0%→2.4%)

  임대료 수입 등의 소득수익률은 임대료가 보합내지 소폭 상승하였으나, 재산세 부과*에 따른 영업경비 증가로 인해 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 전분기대비 하락한 각각 1.12%, 0.95%로 나타났다.

  * 2012년 재산세 납부기간 : 건축물(7.16~7.31), 토지(9.16~10.2)

  빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 전반적인 부동산시장 경기침체에 따른 투자심리 위축으로 자산가치가 하락하며 오피스빌딩은 전분기대비 1.24%p 하락한 -0.91%, 매장용빌딩은 전분기대비 0.77%p 하락한 -0.48%로 나타났다.
 

  < 투자수익률 추세 >

 (단위: %)

구 분		’10		’11				‘12
		3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	연간*
오 피 스	소득수익률	1.04	1.33	1.38	1.41	1.14	1.37	1.40	1.40	1.12	5.40
	자본수익률	0.09	-0.02	0.50	0.59	0.25	0.16	0.38	0.33	-0.91	-0.05
	투자수익률	1.13	1.31	1.88	2.00	1.39	1.53	1.78	1.73	0.21	5.35
매 장 용	소득수익률	0.93	1.26	1.29	1.32	0.99	1.31	1.30	1.30	0.95	4.95
	자본수익률	0.18	0.36	0.58	0.53	0.29	0.19	0.36	0.29	-0.48	0.36
	투자수익률	1.11	1.62	1.87	1.85	1.28	1.50	1.66	1.59	0.47	5.32

 ※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임 
 ※ 연간 수익률은 최근 4분기(2011년 4/4분기 ～ 2012년 3/4분기) 동안의 시간가중 수익률임
 

 

 [2] 공실률

 ’12.9.30일 기준 공실률은 오피스빌딩의 경우 평균 8.6%로 전분기(’12.6.30.기준)에 비해 0.2%p 상승하였으며, 매장용빌딩은 9.2%로 전분기 대비 0.1%p 소폭 하락하였다.

  오피스빌딩은 신규공급 및 경기둔화 영향으로 ‘12년 1분기이후 연속 상승하였으며, 매장용빌딩은 전분기 대비 하락하였으나 변동폭은 미미한 수준이다.
 

  < 공실률 추세 >

 (단위 : %,%p)

구 분	‘10		‘11				‘12
	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	전기비
오피스	9.5	8.6	8.1	8.0	7.8	7.6	7.8	8.4	8.6	0.2
매장용	10.3	9.6	9.0	8.4	8.0	7.8	9.2	9.3	9.2	-0.1

 ※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임
 

 

 [3] 임대료

 ’12.9.30일 기준 임대료(월세 기준)는 오피스빌딩의 경우 전분기대비 0.1천원/㎡ 상승한 평균 15.5천원/㎡이고, 매장용빌딩의 경우 전분기 대비 0.4천원/㎡ 상승한 평균 45.5천원/㎡로 나타났다.
 

< 월세기준 임대료 추세 >

(단위 : 천원/㎡)

구 분	‘10		‘11				‘12
	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	전기비
오피스	14.8	15.0	15.0	15.1	15.1	15.2	15.4	15.4	15.5	0.1
매장용	41.9	42.0	42.2	42.6	42.9	43.2	44.6	45.1	45.5	0.4

 ※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임
 ※ 매분기 마지막 월/일 기준 임대료임
 

 

 [4] 기타 지역별 추계결과 등

 지역별로 살펴보면 오피스 빌딩의 경우 투자수익률은 전 지역이 하락하였고, 공실률은 서울과 대구를 제외하고 상승하였으며, 임대료는 대전을 제외하고 소폭 상승하였다.

  매장용빌딩은 투자수익률이 전 지역에서 하락한 가운데 공실률은 서울, 인천, 광주를 제외하고 하락하였으며 임대료는 대구와 성남이 소폭 하락한 반면 그 외 지역은 소폭 상승하였다.

 

2012년 3/4분기 추계결과 지역별 주요 변동사유

 

구분		전기대비(%p,천원/㎡)			변동사유
		투자수익률	공실률	임대료
오피스	전국	▽1.52	△0.2	△0.1	․ 경기둔화 및 신규공급, 부동산시장 침체 영향 등으로  공실증가와 자산가치 하락 동반됨
	서울	▽1.73	▽0.1	△0.1	․ (마포) 계약조건 완화로 인한 임대수요 증가 ․ (역삼남부) 장기공실 빌딩 임대차계약
	부산	▽0.85	△0.4	0.0	․ (초량지역) 메리츠화재사옥 신축(‘12.4월) 등 영향으로 공실증가
	대구	▽0.83	▽0.1	△0.1	-
	인천	▽1.15	△1.4	0.0	․ (기타) 부평역 주변 신규임차인 부재, 오피스 공급예정 맞물려 공실증가
	광주	▽1.46	△0.8	0.0	․ (금남로) 신도심으로 오피스 수요이동 ․ (상무지구) 일시적 리모델링으로 인한 공실증가
	대전	▽0.82	△0.8	▽0.1	․ (둔산지역) 일부빌딩 임대료 소폭 하향 조정
	울산	▽0.69	△0.3	0.0	․ (학성지역) 우정혁신도시 개발 기대감 자산가치 소폭 상승
	성남	▽2.25	△1.5	△0.1	․ 판교벤처벨리 등 오피스건물 신규공급에 따른 임차자 이탈
	수원	▽2.73	0.0	△0.1	․ 광교신도시로의 임대수요 이동
매장용	전국	▽1.12	▽0.1	△0.4	․ 서울의 경우 호재지역을 중심으로 임대료가 상승하였으나, 전반적인 자산가치 하락 및 임대료 보합을 보임
	서울	▽1.12	△0.1	△0.9	․ (명동) 외국인 관광객 수요로 매출증가, 대기업 플래그쉽스토어 진출 경쟁으로 임대료 상승세 ․ (강남권) 분당선 연장선 개통(왕십리～선릉구간, ‘12.10.6)에 따른 교통여건 개선 호재 ․ (문정) 인근 장지동 가든파이브로 아울렛상권 이동
	부산	▽0.58	▽0.1	△0.1	․ (덕천, 수영) 지가상승 영향으로 자산가치 소폭 상승
	대구	▽0.36	▽0.4	▽0.4	․ (칠곡) 점진적 상권 쇠퇴 지속 ․ (상인) 신규 임대차계약분 임대료 소폭 하향 조정
	인천	▽1.26	△0.7	△0.3	․ (주안역) 임대수입 감소로 인한 상권약화 ․ (인하대) 대학가 주변 고시원 신축 완화로 상가상층부 원룸 공실증가
	광주	▽1.56	△0.7	△0.1	․ ( 전남대) 신도심으로 임대수요 이동으로 대학상권 다소 약화
	대전	▽1.15	▽1.1	0.0	․ (궁동) 일시적 공실물량 해소
	울산	▽1.34	▽0.8	0.0	․ (성남옥교) 노선상가 및 편의시설 집중되어 있는 젊음의 거리 중심 유동인구 증가
	성남	▽2.25	▽0.6	▽0.2	․ (정자미금) 역세권 주변 매장 수익감소로 임대료 하락
	수원	▽3.20	▽0.3	0.0	․ 비교적 쇠퇴한 상권을 중심으로 자산가치 하락
	안양	▽1.05	▽1.3	0.0	․ (평촌범계) 범계역 롯데백화점(‘12.3월) 개점, 스마트콘텐츠센터(‘12.5.30) 개관 효과로 유동인구 증가
	고양	▽0.79	0.0	0.0	-

 한편 ‘12년 4/4분기에는 대내외 경제 불확실성과 경기침체에 따른 기업의 구조조정을 위한 빌딩 매물증가와 사무공간 축소 영향으로 공실률은 상승할 것으로 전망되나, 투자수익률은 3/4분기 재산세 납부의 영업경비 부담이 해소되어 소폭 상승할 것으로 예상된다. 


 이번 상업용부동산 임대사례조사는 부동산 조사․평가․통계 전문기관인 한국감정원이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 수행하였다.

  투자정보는 매 분기별로 조사․발표하고 있으며, 국토해양부 홈페이지
(www.mltm.go.kr), 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr),
임대사례통계홈페이지(http://kcpi.kab.co.kr, Tel. 02-2187-4043, 4050)에서 확인할 수 있다. 


 ※ 별첨 : 참고자료

 

 

121018(조간) 2012년 3사분기 상업용빌딩 투자수익률 소폭 하락(부동산평가과).hwp