주택분양 ( 토지등소유자(조합원) 분양 , 임대주택 분양 , 일반분양 )

 주택분양

 

사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 분양공고 및 통지를 하고, 통지한 날부터 30일~60일 사이에 분양신청을 받아야 합니다. 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 현금으로 청산을 합니다. 사업시행자는 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 승인을 얻어 재개발임대주택의 분양대상자를 따로 정할 수 있습니다. 사업시행자는 토지등소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 조합원 외의 일반인에게 이를 분양할 수 있습니다.

 

 

토지등소유자(조합원) 분양

 

분양통지 및 공고

 

- 토지등소유자에게 통지

 

· 사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 내에 다음 사항을 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)에게 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제1항).

√ 사업시행인가의 내용

√ 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

√ 분양신청서

√ 분양신청기간 및 장소

√ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

√ 개략적인 부담금 내역

√ 분양신청 자격

√ 분양신청 방법

√ 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치

√ 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항

 

- 일간신문에 공고

 

· 사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 내에 다음 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제1항).

√ 사업시행인가의 내용

√ 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

√ 분양신청기간 및 장소

√ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

√ 분양신청 자격

√ 분양신청 방법

√ 토지등소유자 외의 권리자의 권리 신고 방법

√ 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치

√ 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항

 

분양신청

 

- 분양신청은 통지한 날부터 30일 이상 60일 내에 해야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 연장할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항).

 

- 분양신청을 하려는 토지등소유자는 분양신청서에 소유권의 내역을 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항).

· 우편으로 분양신청을 하는 경우에는 위의 서류를 준비하여 발송하되, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항).

· 분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제4항).

 

분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 현금청산

 

- 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 구분에 따라 해당하게 된 날부터 150일 내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제47조제1항).

· 분양신청을 하지 않은 경우 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우 : 분양신청기간 종료일의 다음 날

· 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우 : 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

 

- 청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다. 이 경우 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)이 추천하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제48조).

 

- 사업시행자와 토지등소유자 사이에 청산금 산정 협의가 성립되지 않는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업시행자는 수용절차를 이행하고, 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결).

- 사업시행자는 위의 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제47조제2항).

 

임대주택 분양

 

분양대상자

 

- 최초 임차인 선정의 경우

 

· 재개발임대주택의 최초 임차인은 다음 기준에 따라 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 따로 정하도록 하고 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항 본문, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조제2항 및 별표 3).

√ 기준일 3개월 전부터 해당 정비구역 또는 다른 정비구역에 거주하는 세입자

√ 기준일 현재 해당 정비구역에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물 소유자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자

√ 도시·군계획사업으로 인해 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 해당 시장·군수가 인정하는 자

 

- 최초 이후 임차인 선정의 경우

 

· 재개발임대주택으로서 최초의 임차인 선정이 아닌 경우에는 다음 범위에서 인수자가 이를 따로 정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조제3항).

√ 임차인의 자격은 무주택 기간과 해당 정비사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위에서 오래된 순으로 할 것. 다만, 특별시장·광역시장·도지사(이하 ‘시·도지사’라 함)가 임대주택을 인수한 경우에는 거주지역, 거주기간 등 임차인의 자격을 별도로 정할 수 있습니다.

√ 임대보증금과 임대료는 정비사업이 위치한 지역의 시세의 90/100 이하의 범위로 할 것

√ 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 「임대주택법」이 정하는 바에 따를 것

√ 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」이 정하는 바에 따를 것

 

일반분양

 

사업시행자는 토지등소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 조합원 외의 일반인에게 분양할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제3항).

 

조합원 외의 일반인에게 주택을 분양하는 경우 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관해서는 「주택법」을 준용합니다. 이 경우 사업주체는 사업시행자(토지주택공사 등이 공동사업시행자인 경우에는 토지주택공사 등을 말함)로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제51조).

 

※ 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등은 「주택법」 제38조 및 「주택공급에 관한 규칙」에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제51조).

 

지분형주택의 공급

 

정비사업의 사업시행자(다만, 주택공사 등이 사업시행자인 경우로 한정)는 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 방식으로 주택(이하 "지분형주택")을 공급할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의3).

 

지분형주택의 공급에 필요한 사항은 다음과 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의3 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의4).

- 지분형주택의 규모는 주거전용면적 60제㎡ 이하인 주택으로 한정 됩니다.

- 지분형주택의 공동 소유기간은 소유권을 취득한 날부터 10년의 범위에서 사업시행자가 정하는 기간으로 정합니다.

 

- 지분형주택의 분양대상자는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

· 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제4호에 따라 산정한 종전에 소유하였던 토지 또는 건축물의 가격이 제1호에 따른 주택의 분양가격 이하에 해당하는 사람

· 세대주로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조에 따른 정비계획의 공람 공고일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 실제 거주한 사람

· 정비사업의 시행으로 철거되는 주택 외 다른 주택을 소유하지 아니한 사람

 

- 지분형주택의 공급방법·절차, 지분 취득비율, 지분 사용료 및 지분 취득가격 등에 관하여 필요한 사항은 사업시행자가 따로 정합니다.

 

출처: 법제처