효성새사미아파트 재건축 정비계획 및 정비구역지정 결정(변경)과 지형도면 고시

효성새사미아파트 재건축 정비계획 및 정비구역지정 결정(변경)과 지형도면 고시

 

인천광역시고시 제2022 ‐ 121호

 

효성새사미아파트 재건축 정비계획 및 정비구역지정 결정(변경)과 지형도면 고시

 

인천광역시 고시 제2013-152호(2013.09.23.)로 고시된 계양구 효성동 623-16번지 일원 효성새사미아파트 재건축사업을 「도시 및 주거환경정비법」제16조 규정에 따라 정비계획 및 정비구역 지정 결정(변경) 고시하고, 「토지이용규제 기본법」제8조에 따라 지형도면을 아래와 같이 고시합니다.

 

2022년 5월 9일

 

인 천 광 역 시 장

 

■ 정비계획 및 정비구역지정 결정(변경)

1. 정비사업의 명칭(변경)

○ 변경 전 : 효성새사미아파트 주택재건축정비사업

○ 변경 후 : 효성새사미아파트 재건축사업

 

2. 정비구역 및 면적(변경)

○ 정비구역 결정(변경) 조서

구 분	구역명	위 치	면 적(㎡)	비 고
기 정	효성새사미아파트 주택재건축정비구역	계양구 효성동 623-16번지 일원	15,034	-
변 경	효성새사미아파트 재건축정비구역	계양구 효성동 623-16번지 일원	15,034	-

 

○ 정비구역 결정(변경) 사유서

구 분	위 치	면 적(㎡)	비 고
변 경	계양구 효성동 623-16번지 일원	15,034	◦ 관련 법령 개정에 따른 정비사업 명칭 변경

 

3. 정비계획(변경)

1) 지구단위계획구역에 대한 도시관리계획 결정(변경없음)

○ 지구단위계획구역 결정조서

구 분	구역명	위 치	면 적(㎡)	비 고
기 정	효성새사미아파트 지구단위계획구역	계양구 효성동 623-16번지 일원	15,034	-

 

2) 용도지역·지구에 관한 계획(변경없음)

○ 용도지역 결정 조서(변경없음)

구 분	면 적 (㎡)			구성비(%)	비 고
	기 정	변 경	변경후
총 계	15,034	-	15,034	100.0
제3종일반주거지역	15,034	-	15,034	100.0

 

○ 용도지구 결정 조서(해당없음)

 

3) 토지이용계획(변경없음)

구 분	명 칭		면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
			기 정	변 경	변경후
택지(획지) 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계		15,034	-	15,034	100.0	-
		택지	14,874	-	14,874	98.9	아파트 및 부대복리시설
		공동주택	14,874	-	14,874	98.9	-
		정비기반시설	160	-	160	1.1	-
		도 로	160	-	160	1.1	조성후 기부채납

 

4)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설의 설치에 관한 사항(변경없음)

○ 도시계획시설(도로) 결정(변경) 조서

구분

규 모

기 능

연 장 (m)

기 점

종 점

사용 형태

주요 경과지

최 초 결정일

비 고

등급

류별

번호

폭원 (m)

기정

소로

2

A

8

국지 도로

20

소로 1-3호선

효성동 623-16

일반 도로

-

인고 제2013-152호 (2013.09.23.)

조성후 기부 채납

 

5) 공동이용시설 설치계획(변경없음)

구 분	계 획	비 고
기 정	◦「주택건설기준 등에 관한 규정」을 준수하여 계획	-

 

6) 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획(변경없음)

구 분	정비개량계획(동)				비 고
	합계	존치	개수	철거
합계	14	-	-	14
단독 및 다가구주택	-	-	-	-
다세대 및 공동주택	9	-	-	9
복합(주거+기타시설)	-	-	-	-
비주거용	5	-	-	5
무허가	-	-	-	-

 

7) 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획(변경)

○ 기정

결정 구분	구역 구분		획지 구분			주용도	건폐율	용적률		높이
	명칭	면적 (㎡)	명 칭		면적 (㎡)			정비 계획	예정 법정상한
기정	효성 새사미아파트 주택재건축 정비구역	15,034	획지1-1 (공동 주택)		14,874	아파트 및 부대복리시설	18.0% 이하	248.00% 이하	267.00% 이하	80m이하 (최고 24층이하)
건축물 용도		획지 1-1	지정 용도	◦「건축법 시행령」별표1 제2호에 의한 공동주택 중 아파트 ◦「주택건설기준 등에 관한 규정」제6조에 해당하는 시설 중 부대시설 및 복리시설
			불허 용도	◦지정용도 중 학교보건법 제6조에 의한 학교환경위생 정화구역에서의 금지행위 등에 해당하는 행위 및 시설 (학교환경위생 정화구역에 한함) ◦지정용도 이외의 용도
주택의 규모 및 규모별 건설비율		◦「도시 및 주거환경정비법」시행령 제13조의3에 따라 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우 전체 세대수의 60% 이상을 85㎡ 이하로 건설
건축물의 건축선에 관한 계획
재건축소형주택 건설에 관한 사항		◦「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3 주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등의 규정을 준수하여 건설공급 ◦주택재건축사업 시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 30%를 주거전용면적 60㎡ 이하의 재건축 소형주택으로 건립하여야 함 ◦정비계획상 용적률 : 248.00% ◦예정 법적상한용적률 : 267.00% ◦사업시행자는 정비계획상 용적률(248%)을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 시·도 조례로 정하는 비율(30%)을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 재건축 소형주택을 건설하여 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등에 공급하여야 함 ◦이 경우 소형주택의 공급가격은 「임대주택법」 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납 한 것으로 봄
용적률완화기준		◦용적률 완화(인센티브) - 기준용적률 230.00% + 공공시설부지 제공 3.70% + 탑상형아파트 건립 5.00% + 지하주차장 확보 10.00% ☞ 완화적용 용적률 : 248.70% → 계획 용적률 : 248.00% ◦「도시 및 주거환경정비법」제30조의3에 따라, 재건축소형주택을 건설하는 경우 법적상한용적률까지 용적률 완화 가능 ◦지역건설업체 참여비율별 용적률 인센티브 추가 기준

○ 변경

결정 구분	구역 구분		획지 구분			주용도	건폐율	용적률		높이
	명칭	면적 (㎡)	명 칭		면적 (㎡)			정비 계획	예정 법정상한
변경	효성 새사미아파트 재건축 정비구역	15,034	획지1-1 (공동 주택)		14,874	아파트 및 부대복리시설	24.0% 이하	250.70% 이하	268.43% 이하	80m이하
건축물 용도		획지 1-1	지정 용도	◦「건축법 시행령」별표1 제2호에 의한 공동주택 중 아파트 ◦「주택건설기준 등에 관한 규정」제6조에 해당하는 시설 중 부대시설 및 복리시설
			불허 용도	◦지정용도 중「교육환경 보호에 관한 법률」제9조에 의한 교육환경보호구역에서의 금지행위 등에 해당하는 행위 및 시설 ◦지정용도 이외의 용도
주택의 규모 및 건설비율		◦「도시 및 주거환경정비법」제10조 및「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」제5조에 따라 세대수의 60% 이상을 85㎡이하로 건설 ◦단, 다음의 요건을 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택건설 비율을 적용하지 않음 1. 조합원에게 분양하는 주택의 주거전용면적의 합이 종전 주택(재건축하기전의주택을 말한다)의 주거전용면적의 합보다 작거나 30%의 범위에서 클 것 2. 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것
건축물의 건축선에 관한 계획
재건축소형주택 건설에 관한 사항		◦「도시 및 주거환경정비법」제54조 및「인천광역시 도시 및 주거환경정비조례」제27조 “재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비욜”을 준수하여 건설 공급: 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 30%에 해당하는 면적에 국민주택규모주택을 건설 ◦「도시 및 주거환경정비법」제55조에 따라 건설한 국민주택규모주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사 등에 공급하고, 이 경우 국민주택규모주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」제50조의4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설 임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봄
용적률완화기준		◦용적률 완화 - 기준용적률 230.00% - 허용용적률 247.00% (완화용적률 17.00%) : 녹색건축물·에너지 효율등급 3.00% + 지능형 건축물 4.00% + 지역 업체 참여 10.00% - 상한용적률 250.70% (완화용적률 3.70%) ☞ 정비계획용적률 : 250.70% : 공공시설부지 제공 3.70% ◦「도시 및 주거환경정비법」 제54조 및 「인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례」제27조에 따라, 소형주택을 건설하는 경우 법적상한용적률 까지 용적률 완화 가능 - 법적상한용적률 268.43%

 

 

8) 도시경관·환경보전 및 재난방지에 관한 계획(변경없음)

구 분	계획내용	비 고
환경 보전	◦대상지내 조경수목 등 일부 훼손이 예상됨에 따라 사업시행시 비오톱의 보호 및 복원을 위하여 주변지역과 연계한 녹지량 확보 ◦기개발지인 대상지 특성에 따라 포유류 및 조류 서식지가 단지내 거의 분포하지 않는 것으로 조사되었으나, 북서측 철마산의 경우 공사시 포유류의 번식기 및 조류의 산란기에는 소음에 민감할 수 있으므로 야간작업 금지 ◦사업지는 전체적으로 북서고·남동저의 완만한 경사를 이루고 있으며, 전반적으로 평지에 가까운 지형을 형성하여 대규모의 절·성토 공사는 없으며 현재 지반고를 고려한 단지계획으로 옹벽 발생이 없도록 계획을 수립 ◦기개발지를 감안 지하수영향은 거의 없을 것으로 판단되나, 건축물 공사시 토질조사 등을 시행하여 지하수위 확인 및 이를 감안한 실시설계 필요 ◦추후 건축물 설계 단계에서 에너지 절약형 설계기법 등을 검토하여 에너지효율을 높일 수 있도록 계획 필요 ◦동측의 인천효성서초등학교가 위치함에 따라 저소음 장비도입을 적극 검토하고, 장비의 분산투입을 계획하여 피해를 최소화	-
재난 방지	◦개발전․후 비교시 조경면적 등의 증가로 볼 때 개발전보다 불투수층이 감소하게 되어 개발로 인한 홍수유출량은 다소 감소할 것으로 예상 ◦개발전․후 토사유출량의 변화는 대동소이하나, 공사중에는 토공사 등에 따른 토사유출이 발생함에 따라, 최대한 우기를 피하여 공사를 진행하고, 공사중에 토사유출방지를 위한 임시저류지겸 침사지를 설치하여 활용 ◦공사중․후에 단지내 피난 및 응급차량의 접근을 위한 동선확보 ◦내구성 있는 건축물이 되도록 하고 내연구조 또는 불연 재료 사용 ◦집중호우시 침수발생 피해지역으로 침수방지를 위한 우수배제계획을 수립하고, 포장재 사용시 투수성이 우수한 자재사용을 적극검토 ◦교통사고 피해감소를 위해 보행자 중심의 도로체계 확립	-
도시 경관	◦사업대상지 주변에 주요조망점을 선정하고, 사업시행시 그 경관의 영향 정도를 파악 개략적인 경관에 대한 악영향 저감방안 수립 ◦추후 사업시행인가시 주요 경관축 및 조망축을 설정하고, 시뮬레이션을 통하여 그 영향정도를 분석하여 주변지역과의 부조화를 방지 ◦추후 건축설계시 주변의 일조영향, 통경축, 바람길 등을 고려한 건축물 규모 및 동별 배치간격 등을 계획	-

 

9) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획(변경없음)

○ 주변학교 현황

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비 고
◦대상지 동측으로 연접하여 효성서초등학교가 200m 이내에 입지	◦「도시 및 주거환경정비법」 제52조(사업시행계획서의 작성)에 의거 정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에는 동법 제57조(인·허가의 의제 등)에 의거 사업시행계획 인가를 하려는 경우 교육감 또는 교육장과 협의하여 반영하여야 함	-

 

○ 영향유형별 예방계획

구 분	계획내용	비 고
공사시 소음ㆍ진동	◦「공사장 소음․진동 관리지침서」(2007.1 환경부)에 준하여 공사를 시행 ◦가설방음판넬 및 방진막 설치(동측 효성서초등학교 주변, 경남1차아파트 주변, 남측연립주택지 주변) ◦저소음, 적정 용량의 건설기계를 선택하여 소음․진동 저감	-
일조	◦일조권고치 기준에 적합하게 건축계획 수립	-
통학로	◦주변 교육시설의 교육환경 보호를 위해 차량이 출입하는 지구 내 진입도로 주변으로 횡단보도 및 과속방지턱 등의 교통시설을 설치하여 안전한 통학로 확보	-

 

10) 가구 또는 획지에 관한 계획(변경없음)

결정 구분	도면 번호	가구 번호	면적(㎡)	획 지			비 고
				번호	위치	면적(㎡)
기정	1-1	1	15,034	1-1	계양구 효성동 623-16번지 일원	14,874	아파트 및 부대복리시설

※ 도로는 획지계획에서 제외

 

11) 정비사업 시행계획(변경)

결정구분	계획내용	비 고
기정	◦정비구역 지정이 있는 날부터 3년 이내 사업시행인가	-
변경	◦정비구역 지정(변경) 고시가 있는 날부터 4년 이내 사업시행계획인가	-

 

12) 정비구역을 분할하거나 결합하여 시행하는 경우 분할 또는 결합에 관한 계획(변경없음)

○ 해당없음

 

13) 건축물의 건축선에 관한 계획(변경없음)

결정구분	구분	위 치		계획내용	계획목표	비 고
기정	건축 한계선	획지 1-1	◦인접대지경계선 ◦효성서초등학교변	◦도로경계선 3m 지정 ◦인접대지경계선 6m 지정	건축한계선 지정에 따른 개방감 확보 및 피해 최소화	-

 

14) 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토 결과(변경없음)

구 분	계획내용	비 고
침수예방 계획	◦집중호우시 우수처리를 위한 시설규모 결정시 계획대상빈도를 검토하여 용량 및 시설계획을 수립하고, 대상지 현황상 하수처리관거가 합류식으로 우수를 신속히 배제하기 위해서는 자연유하식 관망으로 계획하여야 하며, 지속적인 강우 발생시 오․폐수의 월류수로 침수 및 수질오염이 발생할 수 있는 가능성이 있어, 추후 설계시 월류대책 등 계획 수립	-
지진예방 계획	◦건축물 설계시 발생 예상 가능한 지진규모 설정하고, 그에 적합한 내진설계 적용	-
기타	◦합리적이고 안전성 있는 교통처리계획을 수립하고, 화재·산사태발생 시 조기진압 및 신속한 대피를 위하여 화재진압장비 및 주민의 대피교육 등 주기적 실시	-

 

15) 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항(변경)

○ 기정

￭ 인천광역시의 주택수급에 관한 사항

연 도	보급률 (%)	종류별 주택수
		합계	단독주택	아파트	연립주택	다세대주택	다가구주택	비거주용 건물내주택
2007	97.9	99,149	4,929	65,852	4,304	23,285	-	779
2008	101.3	107,741	3,379	65,918	4,304	24,598	8,763	779
2009	102.6	109,344	3,388	65,574	4,304	26,457	8,842	779
2010	103.3	111,596	3,389	65,776	4,304	28,156	9,128	843
2011	97.8	111,684	3,287	66,195	2,890	34,038	4,724	550

 

￭ 정비구역 내 가구 및 인구 현황

주민	전체인구		가옥주		세입자		인구밀도 (인/ha)	호수밀도 (세대/ha)
	세대수	인구수	세대수	인구수	세대수	인구수
	280	759	164	445	116	314	504.9	186.3

※ 세대당 인구 2.71인 적용(2025 인천광역시 도시기본계획)

 

○ 변경

￭ 주택수급계획

 

구 분	현황 세대수 (세대)			계획 세대수 (세대)	비 고
	소 계	가옥주	세입자
세대수	280	164	116	379	-

 

￭ 주변지역 주택수급계획

구 분	개발방식	면적(㎡)	건폐율(%)	용적률(%)	높이	진행현황	비고
효성구역	도시개발	434,922.0	20.00	230.00	26층	실시계획인가	-
계양1구역	재개발	112,432.5	60.00	250.00	25.00m	완공	-
서운구역	재개발	89,153.5	16.33	260.59	89.85m	준공인가	-
효성1구역	재개발	73,301.0	16.40	274.90	97.00m	준공인가	-
작전현대 아파트 구역	재개발	64,004.9	15.00	275.00	111.00m	관리처분인가	-
작전우영 아파트	재건축	73,301	16.40	274.90	97.00m	정비계획고시	-

 

16) 세입자 주거대책(변경)

○ 법적상한용적률에 따른 소형주택 건설

세입자 주거대책	비 고
◦「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제27조에 따라 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 초과용적률의 30%에 해당하는 면적을 소형주택으로 건설	-

 

 

17) 안전 및 범죄예방에 관한 사항(변경없음)

구 분	도입방안	비 고
영역성 확보를 통한 범죄예방	◦공적·사적 공간의 위계를 구분하여 공간의 성격을 명확하게 인지할 수 있도록 설계 ◦안내판 설치, 색채·재료·조명계획으로 이미지 강화 방안 고려	-
활동의 활성화를 통한 범죄예방	◦청소년들이 자연과 더불어 생활할 수 있는 학습·놀이·운동 및 여가공간 확보 ◦각종 공공시설을 공개하여 이웃과의 공동체 의식 고취 및 커뮤니티 증진 유도	-
범죄 유발가능성이 있는 환경요소 제거를 통한 범죄예방	◦주민통행로는 각종 시설의 입지, 교통시설 이용의 편의성 등을 면밀히 검토 ◦식재 및 옥외배관 등을 통한 범죄에 이용되지 않도록 이격설치 등 검토 ◦자연적 감시가 가능하도록 투시형 담장 또는 조경 등을 설치 ◦건축물 배치 시 사각지대 최소화 방안 검토 및 불가피한 경우 감시카메라 설치 고려	-

 

18) 기존 수목의 현황 및 활용계획(변경없음)

구 분	수목현황 및 활용계획	비 고
현황 분석	◦대상지는 80년대 초반 조성된 구도심에 해당하며, 주변지역 역시 도심지로서 환경부 법적 보호종 및 보호수 등은 조사되지 않았음 ◦본 사업지구는 제3종일반주거지역으로 개별필지(아파트) 내 일부 조경부지를 제외하면 특별한 녹지는 존재하지 않음 ◦건축물은 5층의 아파트지역으로 분포된 수목조사결과 주요수종으로는 은행나무, 스트로브 잣나무, 단풍나무, 백목련, 감나무, 무궁화 등 108주가 분포함 ◦기타 수목으로는 벚나무, 대추나무, 편백나무, 회양목 등이 있으며 그 식재수량은 많이 않은 것으로 조사됨	-
향후 계획	◦조사된 수목은 식생상태가 불량하고, 관리가 미흡하여 경관성이 떨어지는 등 조경수목으로서의 가치가 비교적 낮은 것으로 판단 됨 ◦향후 사업시행시 조사된 수목의 이식가치 및 생존률 등을 조사․ 검토하여 대상지내 가로수, 조경수목 등에 최대한 활용 할 것 임 ◦활용 가능한 수목의 경우 「인천광역시 녹지보전 및 녹화추진에 관한 조례」 제12조의 규정에 의한 나무은행을 활용하여 이식 보존할 계획임	-

 

19) 기타사항에 관한 계획(변경)

○ 교통개선방안

구 분	개선방안		비고
	기정	변경
가로 및 교차로	◦주출입구 교차로 신설 및 기하구조 개선안 제시 ◦분석대상 교차로 최적신호운영방안 제시 ◦청라~강서 BRT 노선계획 및 봉오대로 건설계획 반영 도로운영계획 수립 (진입도로 B=6m)	◦사업지 주변 교차로 최적신호 운영방안 제시(2개소)	-
진출입 동선	◦사업지 내·외부 차로운영방안 제시 ◦사업지 진출입구부 회전반경 확보(R=8.0m)	◦사업지 내부 회전교차로 설치로 원활한 진·출입동선 확보 ◦사업지 내부 비상차량 진출입로 확보 (B=6.0m ) ◦봉오대로 차량 진출입부 회전반경 확보 (R=8.0m)	-
대중교통 및 보행	◦사업지 진입도로 편측 보도 설치(B=1.5m) ◦사업지 진입부 보행단절지점 횡단보도 신설(1개소)	◦보행단절지점 횡당보도 및 험프식 횡단보도 설치 (3개소) ◦사업지 진입도로 편측 보도 설치 (L=20.0m, B=1.5m) ◦봉오대로에서 사업지 방면 보도 설치 (L=6.5m, B= 3.5~4.0m )	-
주차시설	◦장래 주차수요를 충족하는 충분한 주차면 확보 ◦계획주차대수 456대 (법정주차대수(321대)의 142.1%)	◦법정주차대수 및 주차수요대수에 충족 하는 계획주차대수 확보 ◦계획주차대수 500대 (법정주차대수(386대)의 129.5%)	-
교통안전 및 기타	◦사업지 내·외부 교통안전시설물 설치 ◦횡단보고 설치지점 보도 턱낮춤 시공 ◦차량 운전자의 시야 확보를 위한 반사경 설치(1개소)	◦교통안전시설물 및 노면표시 설치 ◦시거 확보를 위한 반사경 설치(1개소)	-

 

20) 관련서류

○ 시민의 열람편의를 위하여 인천광역시 주거재생과 및 계양구 건축과에 관계 서류를 비치하고 열람하고 있습니다.

(※ 첨부된 도면은 참고용이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.)

○ 또한, 고시문 및 지형도면은 토지이음(www.eum.go.kr)에 게시할 예정이오니, 참고하시기 바랍니다.

 

출처 : 인천시청