’21년 제4차 주거정책심의위원회 심의 결과

’21년 제4차 주거정책심의위원회 심의 결과

현행 규제지역 지정 유지하되, 내년 상반기 시장상황 추가 모니터링 후 재논의

 

국토교통부(장관 노형욱)는 12.30일(목) ‘21년 제4차 주거정책심의위원회를 개최*하여 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의·의결하였다.

* 12.30일(목) 14시 윤성원 제1차관 주재 주거정책심의위원회 민간위원 간담회 개최

심의 결과, 이번 심의위원회에서는 규제지역 추가 지정 또는 해제 없이 내년 상반기 시장 상황을 추가 모니터링키로 하였다.

1. 최근 주택시장 동향 및 전망

먼저, 이번 심의위원회에서는 최근 주택시장 동향 및 전망에 관한 위원 간의 심도 깊은 논의가 이루어졌다.

민간위원들은 사전청약 등 정부의 다각적인 주택공급 확대 노력, 한국은행 기준금리 인상 및 금융당국의 가계부채 관리 강화 등에 따라 최근 주택가격 상승률이 지속 둔화*되는 등 시장이 점차 안정세를 찾아가고 있다는 점에 인식을 같이 하였다.

* 부동산원 아파트 매매가격 주간 동향조사 결과(9.1주→12.4주, %) :[전국] 0.30→0.05, [수도권] 0.40→0.04, [서울] 0.21→0.04

또한, 내년에도 전국 46만호 집중 분양 등 주택공급 확대 기조가 이어지고 미국·영국 등 해외 주요국의 통화정책 정상화, DSR 2단계 규제 도입 등을 통해 유동성 회수도 본격화되는 만큼, 주택가격 하방압력도 지속될 것으로 판단하였다.

다만, 대부분의 위원은 여전히 낮은 금리수준 및 시중의 풍부한 유동성을 감안하면 규제 강도가 낮아질 경우 국지적 시장불안이 재연될 수 있음을 지적하였다.

특히 최근 공시가격 1억원 이하 주택 집중 매수세가 나타나는 등 규제차익을 활용한 투기 수요가 남아있다는 점도 유의할 필요가 있다는 의견이 많았다.

2. 투기과열지구 및 조정대상지역 해제

이어 현행 투기과열지구 및 조정대상지역 중 주택가격 상승률이 낮은 일부 지역에 대해 규제지역 해제 여부를 논의하였다.

위원들은 앞서 언급된 시중의 풍부한 유동성, 규제차익을 활용하는 투기수요 잔존* 등을 감안하여 규제지역 해제에는 신중할 필요가 있다는 점에 의견을 모았다.

 

※ 전체 주택 거래 중 공시가격 1억원 이하의 저가주택 거래 비중은‘20.上 27.5%(17.0만건) → ’21.上 36.8%(20.6만건)으로 증가 <지방 31.8%→49.9%>

• ‘20.7~’21.9월 분석 결과, 법인·외지인이 APT를 3건 이상 매수한 경우도 2.7만건

☞ 저가주택 거래 중 법인 명의신탁, 미성년자 편법증여, 허위계약 등 불법·이상거래 의심사례를 기획 조사 중이며, 1월 중 조사결과 발표 예정

아울러 해제 검토대상 지역 대부분에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고, 미분양 주택 수도 여전히 낮은 수준을 유지하고 있는 점을 감안하면 확고한 시장 안정세로의 전환 여부를 확인하기 위해서는 추가 시장 모니터링이 필요하다고 판단하였다.

3. 투기과열지구 및 조정대상지역 신규 지정

이번 심의위원회에서는 최근 주택가격 상승률이 높았던 일부 비규제지역에 대한 규제지역 추가 지정 논의도 있었다.

다만, 대다수의 비규제지역은 11월 이후 주택가격 상승폭이 둔화되면서 안정세로 접어드는 흐름을 보이고 있어 규제지역 추가 지정도 내년 상반기 시장 흐름을 모니터링하여 결정하기로 하였다.

이 날 주거정책심의위원회 민간위원 간담회에 참석한 윤성원 국토부 제1차관은 “최근 여러 시장지표에서 주택시장 안정 흐름이 나타나고 있다”고 말하며, “정부는 상승세 둔화를 넘어 주택시장의 확고한 하향 안정세를 조기에 실현하기 위해 주택공급 속도 제고, 유동성 관리 등에 더욱 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

 

참고 1

규제지역 지정 현황(‘21.12.30일 기준)

 

	투기과열지구(49개)	조정대상지역(112개)
서울	전 지역 (’17.8.3)	전 지역 (’16.11.3)
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2주1)(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주주2), 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인주3), 오산, 안성주4), 평택, 광주주5), 양주주6), 의정부(’20.6.19) 김포주7)(‘20.11.20) 파주주8)(‘20.12.18) 동두천시(’21.8.30)주9)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중주10), 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18)
대구	수성(’17.9.6)	수성(’20.11.20) 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군주11)(‘20.12.18)
광주	-	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18)
대전	동, 중, 서, 유성(’20.6.19)	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
울산	-	중구, 남구(‘20.12.18)
세종	세종(’17.8.3)	세종주12)(’16.11.3)
충북	-	청주주13)(’20.6.19)
충남	-	천안동남주14)·서북주15), 논산주16), 공주주17)(‘20.12.18)
전북	-	전주완산·덕진(‘20.12.18)
전남	-	여수주18), 순천주19), 광양주20)(‘20.12.18)
경북	-	포항남주21), 경산주22)(‘20.12.18)
경남	창원의창주23)(‘20.12.18)	창원성산(‘20.12.18)

 

주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주2) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주4) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주5) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주6) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주8) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주9) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동 및 탑동동 제외

주10) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주11) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주12) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주13) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주14) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주15) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주16) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주17) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주18) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주19) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외

주20) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주21) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주22) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

주23) 대산면 및 동읍, 북면 제외(북면 감계리 일원 감계지구*, 무동리 일원 무동지구**는 투기과열지구 지정 유지)

*「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020-379호, 2020.12.31.),「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시에 대한 정정고시(창원시 고시 제2021-11호(2021.1.29.)」에 따른 구역

**「창원도시관리계획(무동지구 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020-110호, 2020.5.29.)」에 따른 구역

참고 2

규제지역 지정기준 및 지정효과

 

□ 지정 기준

구분	투기과열지구	조정대상지역
법령	주택법 제63조, 시행규칙 제25조	주택법 제63조의2, 시행규칙 제25조의3
지정 기준	정량적 요건: 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족	정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족
	(공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역	(공통요건) 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달)부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역
	(선택요건) ①직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 해당지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)한 곳 ②주택분양계획이 직전월 대비 30%이상 감소한 곳 ③주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳 ④신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저하게 적은 경우	(선택요건) ① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 해당지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1초과(국민주택규모 10:1)한 지역 ②직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역 ③ 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율 전국평균 이하
	정성적 요건 : 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역	정성적 요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
지정 절차	국토교통부장관 또는 시·도지사 지정ㆍ해제 가능 (국토교통부장관) 지자체 의견 청취 및 검토의견 회신 → 주거정책심의위원회 심의 → 지정ㆍ해제 (시ㆍ도지사) 국토교통부장관과 협의를 거쳐 지정ㆍ해제	지자체 의견 청취 → 주거정책심의위원회 심의 → 국토교통부장관이 지정ㆍ해제

□ 지정 효과

구분		투기과열지구	조정대상지역
금융	가계대출	• 2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) • 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지 -(예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시
		• LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% -(서민·실수요자 우대) 최대 4억원 한도 6억이하 60%, 6~9억이하 50% • DTI 40% -(서민·실수요자) 20%p 우대	•LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% -(서민·실수요자 우대) 최대 4억원 한도 5억이하 70%, 5~8억 이하 60% •DTI 50% -(서민·실수요자) 10%p 우대
	사업자대출	•주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		•민간임대매입(신규) 기금융자 중단	-
세제 ‧ 정비사업		•재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가~소유권이전등기 • 재개발 조합원 지위양도 제한 - 관리처분계획인가~소유권이전등기 •정비사업 분양 재당첨 제한 •재건축사업 주택공급수 제한 - 1인이 여러채를 소유한 경우에도 1주택만 공급	•다주택자 양도세 중과·장특공 배제 -2주택 +20%p, 3주택 +30%p *분양권도 주택수에 포함 •2주택이상 보유자 종부세 추가과세 -+0.6~2.8%p 추가과세 •2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 -2주택자(300%), 3주택자(300%) •일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 •분양권전매시 양도세율 60%(1년미만 70%) •1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소 - 양도세 중과, 종부세 합산과세 • 재건축사업 주택공급수 제한 - 1인이 여러채를 소유한 경우에도 1주택만 공급
전매 제한		• 주택·분양권 전매제한 -소유권이전등기(최대 5년) -분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화	• 분양권 전매제한 -소유권이전등기(최대 3년)
기타		• 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 -기존 주택보유현황, 현금증여 등 *투기과열지구는 증빙자료 제출

출처 : 국토교통부