주택재건축사업의 개요

주택재건축사업의 개요

 

주택재건축사업은 주택재건축 정비사업조합이 시행하거나 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등과 공동시행함이 원칙입니다. 그러나 일정한 사유가 있는 경우에는 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 한국토지주택공사, 지방공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다. 주택재건축사업은 일반적으로 도시ㆍ주거환경기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획수립 및 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 분양공고 → 관리처분계획인가 → 철거 및 착공 → 준공인가 → 이전고시의 순으로 진행됩니다.

 

주택재건축사업의 시행(시행주체에 따른 분류)

 

조합에 의한 시행

 

- 주택재건축사업의 시행은 토지 등 소유자가 설립한 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수·자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함) 또는 한국토지주택공사·지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)과 공동으로 시행하는 것이 원칙입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항).

 

시장·군수 등 공공에 의한 시행

 

- 천재지변 등의 사유로 긴급히 재건축을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우 또는 해당 지역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 요청하는 경우 등 일정한 경우에는 시장·군수가 직접 시행하거나, 시장·군수, 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항).

 

주택재건축사업의 추진절차

 

 

사업준비

 

- 기본계획 수립

· 특별시장·광역시장 또는 시장은 재건축사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함된 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항).

 

- 안전진단 실시

· 시장·군수는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 안전진단을 실시해야 하지만, 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우에는 안전진단 없이 주택재건축사업을 진행시킬 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제1항·제2항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제20조제1항).

 

- 정비계획 수립 및 정비구역 지정

· 시장·군수는 도시·주거환경기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 일정한 요건에 해당하는 구역을 대상으로 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비계획을 수립하고, 정비계획에 대한 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거친 후 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 “시·도지사”라 함)에게 정비구역지정을 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조).

 

사업시행

 

- 사업시행방식

· 주택재건축사업은 원칙적으로 토지 등 소유자로 구성된 조합이 이를 단독으로 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항).

· 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되거나, 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 등의 일정한 경우에는 시장·군수가 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 시장·군수 등 공공방식에 의해 시행하게 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항).

 

- 추진위원회 구성 및 승인

· 주택재건축사업의 시행을 위해 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역지정 고시 후 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)를 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제1항 및 제2항).

 

- 창립총회

· 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지 등 소유자를 말함)는 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청을 하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제14조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제22조의2제1항).

 

- 조합설립 인가

· 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항 및 제13조제1항).

· 주택재건축사업의 추진위원회(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지 등 소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 경우에는 다음과 같은 동의 기준을 모두 충족하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항).

① 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외함)

② 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의

· 만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).

 

- 주민대표회의 구성 및 승인

· 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수, 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청할 수 있습니다. 이 경우 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 안전진단 결과에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말함) 후 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표회의를 구성하고, 시장·군수의 승인을 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항 및 제3항).

 

- 시행자 지정

· 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되거나, 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 등의 일정한 경우에는 시장·군수가 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 시행하게 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항).

 

- 사업시행인가

· 사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우는 제외함)는 주택재건축사업을 시행하려는 경우(인가받은 내용을 변경하거나 재건축사업을 중지 또는 폐지하려는 경우 포함)에는 사업시행계획서를 작성하여 이를 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).

· 사업시행인가가 고시됨으로써 사업시행자는 주택재건축사업을 시행할 수 있는 지위 또는 권리를 부여받게 되고 각종 개별법상 인·허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킵니다(「도시 및 주거환경정비법」 제32조제1항 참조).

 

- 감리자 지정

· 조합이 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가권자인 시장·군수는 사업시행인가를 하였을 경우 해당 주택건설공사를 감리할 자를 지정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제32조제1항제1호, 「주택법」 제24조제1항 본문 및 「주택법 시행령」 제26조제1항).

 

관리처분계획

 

- 분양공고 및 분양신청

· 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등 해당 사항을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항).

· 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지 등 소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항).

 

- 관리처분계획 수립 및 인가

· 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 경우에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).

· 관리처분계획은 조합원총회의 의결사항이므로 관리처분계획인가를 신청하기 전에 반드시 조합원총회에서 조합원 총수의 과반수 찬성으로 의결을 거쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제3항제10호 및 「도시 및 주거환경정비법」 제24조제6항).

 

재건축사업 완료

 

- 철거 및 착공

· 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 다만, 「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에 따라 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있거나 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장·군수의 허가를 얻어 관리처분계획의 인가를 받기 전이라도 해당 건축물을 철거할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항 및 제2항).

· 사업시행자는 사업시행인가를 받은 날부터 3년 이내(일정한 경우 1년 연장 가능)에 공사를 시작하고, 공사착수를 신고할 때는 착공신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제17호서식)에 관련 도서를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야 합니다(「주택법」 제16조제9항, 제10항 및 「주택법 시행규칙」 제12조제2항).

 

- 준공인가

· 시장·군수가 아닌 사업시행자는 주택재건축사업에 관한 공사를 완료한 경우에는 시장·군수로부터 준공인가를 받아야 하며, 직접 주택재건축사업을 시행하는 시장·군수는 공사가 완료된 경우 그 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조).

· 시장·군수는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 일정한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제5항).

 

- 이전고시 및 청산

· 사업시행자는 공사완료 고시가 있은 경우 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).

· 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항 본문).

 

 

출처 : 찾기쉬운생활법령정보