인발연, 도시정비사업 분쟁 유형과 특성연구

인발연, 도시정비사업 분쟁 유형과 특성연구

 

출처 : 인천시청

 

 

 

6-1. 도시정비사업 분쟁유형과 특성연구.pdf

 

 

인발연, 도시정비사업 분쟁 유형과 특성연구

 

○ 인천발전연구원(원장 김민배)은 2012년 상반기 기본과제로 수행한 “인천 도시정비사업의 분쟁 유형과 특성(연구책임 이왕기 연구위원)” 연구결과를 발표했다.

○ 본 연구는 부동산 경기침체가 지속됨에 따른 사업성 악화로 도시정비사업이 대부분 중단 또는 지연되는 등 사업추진이 원활하지 못한 상황에서, 사업참여주체 간의 갈등과 분쟁이 심화 될 경우 인천시 전체의 사회･경제적 손실로 이어질 가능성이 높다는 인식에서 출발하였다.

 

○ 2009년부터 2011년까지 3년간 인천시와 중구, 남동구, 계양구로 접수된 도시정비사업 관련 민원사례를 조사･분석한 결과, 주택재개발사업과 관련된 민원 건수가 압도적으로 많은 것으로 나타났다.

○ 본 연구에서는 이러한 민원사례를 정비사업 관련 법과 기준 등에 대한 단순질의, 사업추진 과정에서 발생하는 각종 정보에 대한 공개 요청, 참여주체 간 이해상충으로 인한 내부갈등, 그리고 정비사업 추진과 관련한 공공에 대한 요구사항 등으로 유형화하여 분석하였다.

○ 각 민원유형에 대한 원인으로는 정비사업에 대한 주민들의 이해부족과 전문성 결여, 정비사업과정에 대한 투명한 정보공개체계 미비, 민간 주도 중심의 정비사업 추진의 한계와 공적 감시체제의 미흡, 사업성 악화에 따른 이해관계 상충 등이 지적되었다.

○ 그리고 이러한 민원에 대한 공공의 대응방식은 사업추진주체 내에서의 자체적 해결을 제안하거나 관련 법과 조례에 의한 기준부합 여부를 판단해 주는 등 소극적인 것으로 드러났다.

○ 최근 부동산 경기의 흐름과 미래 전망을 감안할 때 인천의 도시정비사업 추진가능성은 매우 불투명하기 때문에, 논란이 되고 있는 매몰비용부담에 대한 문제가 인천시에서도 제기될 것으로 예상되는 상황에서, 향후 정비사업의 중단과 구역해제에 따라 발생하게 될 제반문제에 대한 대응방안의 마련이 필요하다.

○ 분석결과 나타난 도시정비사업의 분쟁을 예방하고 해소하기 위해서는 최근 인천시 관련부서에서 추진하고 있는 정비사업 현장민원실과 같은 정책을 기반으로 참여주체간 의견수렴과 소통기회를 확대하고, 사업성과 관련된 분쟁 해소를 위해 추정 분담금 정보를 제공하는 시스템 구축과 제도개선의 병행이 필요하다. 또한 정비사업 구역해제와 그에 따른 매몰비용 문제를 해결하기 위한 정책과 추진 가능 구역에 대한 지원방안 마련 등의 노력들이 공공관리제의 단계적 적용과 함께 실현되어야 함을 제안하였다.

 

[참고자료 1 : 보고서 구성]

 

제1장 서 론

제1절 연구의 배경 및 목적

제2절 연구의 범위 및 방법

제3절 연구의 구성 및 흐름

 

제2장 도시정비사업 관련 분쟁의 이해

제1절 분쟁에 대한 이론적 고찰

제2절 선행연구 고찰

제3절 관련 법률 및 제도 검토

 

제3장 도시정비사업 민원사례 유형화 및 기초현황

제1절 인천시 도시정비사업 현황

제2절 도시정비사업 민원사례 유형화

제3절 민원사례 유형별 기초 현황

 

제4장 인천도시정비사업 민원사례 유형별 특성

제1절 민원사례 유형별 특성

제2절 분석종합 및 정책제언

 

제5장 결론

제1절 연구의 종합 및 결론

제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제

[참고자료 2 : 요약 및 정책건의]

 

■ 연구의 배경 및 목적

○ 재개발ㆍ재건축 등 인천시 도시정비(예정)구역에서의 정비사업은 부동산경기 침체 지속에 따른 사업성 악화로 대부분 중단 또는 지연되는 등 사업추진이 원활하지 못한 실정이다. 현 상황이 장기화 되어 참여주체 간의 갈등과 분쟁이 심화 될 경우 인천시 전체의 사회ㆍ경제적 손실로 이어질 가능성이 높다.

○ 정비사업 추진과정에서 발생하는 다양한 분쟁들은 내부의 갈등과 분열을 유발하는 등 지역 공동체에 악영향을 미칠 수 있기 때문에 분쟁해결을 위한 공공의 노력이 요구되고 있다. 하지만 민간주도의 사업방식이라는 측면에서 공공이 개입할 수 있는 여지가 극히 제한적이라는 한계가 있다.

○ 공공의 입장에서 도시정비사업과 관련된 분쟁 해소방안을 마련하기 위해서는 분쟁에 대한 사전이해와 종합적인 분석이 필수적이다. 따라서 인천시에서 진행 중인 도시정비사업에서의 각종 분쟁유형과 특성에 대한 종합적인 조사와 분석이 선행되어야 한다.

○ 이에 본 연구의 목적은 인천시 도시정비사업(예정)구역에 대한 갈등 및 분쟁을 해결하기 위한 기초자료로서 민원사례를 종합적으로 분석하고, 이를 토대로 분쟁의 유형과 특성을 규명하여 도시정비사업을 추진함에 있어 공공의 합리적인 대응방향을 모색하는 것이다.

 

 

■ 연구결과

○ 인천시를 비롯하여 중구, 남동구, 계양구로 접수된 2009년부터 2011년까지 3년간의 도시정비사업 민원사례를 조사하여 정비사업관련 법과 기준 등에 대한 단순질의, 사업추진 과정에서 발생하는 각종 정보에 대한 공개 요청, 참여주체간 이해상충으로 인한 내부갈등, 그리고 공공에게 요구하는 사항으로 유형화하고 특성을 분석하였다.

○ 단순질의 유형의 경우, 도시정비사업 관련법과 제도의 각종 기준에 대한 해석의 어려움으로 인해 제기되고 있는 민원이다. 특히 개인의 재산권과 직결되는 사업의 특성으로 인해 법과 제도를 운용하는 인천시나 자치구에게 공식적인 질의를 통한 공식적인 답변을 원한다는 측면에서, 다수가 신청하는 민원유형으로 볼 수 있다.

○ 정보공개 유형에서는 일반 조합원들의 정보에 대한 접근이 어렵다 보니 각종 정보에 대한 공개를 요청하는 사례로 보여 진다. 정보공개에 있어서, 조합이나 시공사 등 업체가 갖고 있는 정보의 경우 정보의 정확성이나 공개시기 등에 대해서 공공의 관리가 어려운 실정이다.

○ 내부갈등은 가장 대표적인 민원유형으로, 조합원 내부와 참여주체 간에 발생하는 것이 주된 유형이다. 민원의 내용은 기존 조합이나 추진위원회의 설립과정에서 절차 또는 법적 기준에 부합하지 않았다는 것과, 추진위나 조합이 운영하는 과정에서 정관의 위배 또는 법적 기준 불부합, 업체와의 갈등으로 인한 민원이 제기되고 있는데 최근 들어서는 종전자산평가결과와 관련된 감정평가업체와의 갈등이 많이 나타나고 있다.

○ 공공지원 유형은 사업성 악화와 관련이 크다. 따라서 사업 추진 여부와 관련된 민원이 대부분이다. 해당 토지를 구역에서 제외 또는 포함, 구역자체를 해제하거나 새롭게 지정, 공공에서 관리하는 용적률, 임대주택 비율 등 각종 기준에 대한 완화나 행정적인 지원 등을 요구하는 민원이다. 이들 민원들은 사업성 악화로 인해 자체 해결이 어려운 상황에서 공공에 공식적으로 해결 요청을 하는 사례라 할 수 있다.

○ 민원에 대한 공공의 대응방식은 소극적인 것으로 드러났다. 도시정비사업이 토지소유자가 구성한 조합에 의해 추진되고, 민간자본에 의해 진행하는 사업방식이다 보니 공공과 직접적인 관련이 없는 내부 갈등이나 분쟁에 관련된 민원에 대해서는 자체적인 해결이 필요함을 제안하는데 그치고 있다. 또한 모든 민원에 대한 공공에서의 대응원칙은 관련법과 조례에 의한 기준에 부합하는 가에 맞춰져 있다.

○ 추진단계별 특성을 살펴보면, 인천의 도시정비사업 대부분은 아직 사업시행인가 전후 단계에 머무르고 있으며 관리처분인가 단계 이후로 들어간 구역은 단지 4개 구역에 불과하다. 최근 부동산 경기의 흐름과 미래 전망을 감안할 때 인천의 도시정비사업 추진가능성은 매우 불투명하기 때문에 서울시에서 공식적으로 제기한 매몰비용부담에 대한 문제가 인천시에서도 동일하게 제기될 것으로 예상된다. 따라서 정비사업의 중단과 구역해제에 따라 발생하게 될 제반문제에 대한 대응방안의 마련이 요구된다.

 

 

■ 정책건의

○ 민원사례 유형화와 특성분석을 통해 도출된 인천시 정비사업 추진과정에서의 분쟁과 갈등을 줄이기 위해서는 먼저 분쟁해결을 위한 참여주체의 의견수렴과 소통기회를 제공하는 것이 필요하다. 최근 인천시 주거환경정책관실에서 추진하고 있는 현장방문과 같은 정책을 기반으로 의견을 듣고 전달하는 역할이 필요하며 보다 적극적인 정책 실현을 위해서는 전담인력과 조직의 확대가 필요하다.

○ 사업성과 관련된 분쟁에 있어서 가장 큰 원인이 되는 것은 조합원이 예상했던 분담금과 실제로 공지된 분담금간의 격차다. 따라서 시스템 구축 등을 통하여 사업단계에 적합한 조합원의 추정 분담금 정보를 제공할 수 있는 방안이 필요하다. 특히 조합설립 이전 단계의 구역에서는 반드시 객관적인 사업성 자료와 추정 분담금 자료를 제공해야 하며 이를 위한 분담금 정보 공개를 위한 강제조항 마련 등의 제도개선 사항과 병행되어야 한다.

○ 사업추진 가능성 여부를 판단하여 해제와 적극 추진 구역을 구분하되 해제구역의 매몰비용에 대한 정책과 추진 가능 구역의 지원방안이 마련되어야 한다. 이러한 노력들은 공공관리제의 단계적 적용과 함께 실현할 수 있다.

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