알박기･무허가건물 투기하고 세금도 탈루, 부동산 탈세 세무조사 착수

알박기･무허가건물 투기하고 세금도 탈루, 부동산 탈세 세무조사 착수

- 서민생활 피해 입히는 기획부동산, 재개발 지역 내 알박기･무허가건물 투기로 서민 주거 안정 저해하는 탈세혐의자 등 96명 세무조사 실시 -

□ (추진배경) 최근 부동산 시장은 거래가 주춤하고 있는 가운데, 서민 생활에 피해를 입히는 기획부동산이나 서민들의 주거 안정을 저해하는 투기 사례가 꾸준히 나타나고 있습니다.  ○ 특히, 은퇴계층의 노후자금을 노리고 소액 투자를 유도하는 기획부동산 사기가 지속적으로 발생하고 있고, 주거 낙후지역 재개발을 방해하는 알박기 투기 후 관련 세금을 탈루하는 행태도 계속되고 있습니다. □ (조사대상) 국세청(청장 김창기)은 서민생활 피해를 야기하여 폭리를 취하면서 탈세행위까지 저지르는 부동산 거래 행태에 경종을 울리기 위해 96명에 대해 세무조사를 실시하게 되었습니다. □ (향후계획) 국세청은 앞으로도 서민 경제에 악영향을 미치는 부동산 거래 관련 지능적･악의적 탈세 행태를 면밀하게 관찰하여 법과 원칙에 따라 엄정히 대응해 나가겠습니다.

 

1

추진배경

□ 지난 2년간 주택 거래량이 감소하고 가격이 하락하는 등 부동산 경기는 하강하고 있음에도 시장 상황을 틈타 양도소득세 등을 탈루하는 지능적･악의적 탈세 사례가 누적되고 있습니다.

Ι 연도별 주택 거래량 및 가격지수 Ι

연도	2020년	2021년	2022년	2023년
주택 거래량(호수)	2,021,865	1,620,781	933,347	928,795
주택 가격지수	95.2	104.6	98.2	96.2

     * 출처 : 한국부동산원

 ○ 특히 기획부동산 사기 등으로 서민 경제에 중대한 피해를 입히거나, 재개발 사업 진행을 지연시키고 분양가 상승을 야기하는 알박기 행위를 통해 폭리를 취하면서 세금을 탈루하는 사례가 계속해서 발생하고 있습니다.

- 기획부동산에 속아 일용 근로로 어렵게 모은 돈 사라져(기획부동산 분석 사례) - ▸’22. 12월 고령의 여성 일용근로자 A는 기획부동산 영업사원 B의 말만 믿고 △△도 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 지분 매입(6명 공동소유)하였으나, 다수가 지분으로 토지 소유 시 재산권 행사가 어려울 뿐 아니라 해당 토지는 하천부지로 개발가능성이 없어 ○천만 원을 잃게 되었음

- 알박기로 150배 차익 거둬(알박기 분석 사례) - ▸A는 ’22. 11월 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시킴에 따라 ’23. 4월 토지 양도금액 ○억 원에 더하여 용역비 명목으로 ○○억 원을 추가 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세를 신고하지 않음

 ○ 또한, 재개발 지역 내 무허가 건물 거래 시 등기가 되지 않는 점을 악용하거나 거래 과정에 부실법인･무자력자 등을 끼워 넣어 양도소득세를 탈루하는 행태도 꾸준히 확인되고 있습니다.

Ι 무허가 건물 거래 현황 (국세청 분석) Ι 

(건)

2019년	2020년	2021년	2022년	2023년(10월)
1,218	1,339	1,037	848	572

□ 이에 국세청은 기획부동산으로 인한 서민 피해를 막고, 서민 주거 안정을 해치는 악의적 탈세에 경종을 울리기 위해 세무조사를 실시하게 되었습니다.

 

2

조사대상

□ 국세청은 부동산 거래 신고 자료, 등기 자료, 지자체 보유 자료 및 기타 과세자료 등 연계분석을 통해 탈루혐의자 96명을 선정하고 세무조사에 착수하였으며 구체적인 유형별 혐의 내용은 다음과 같습니다.

유형 1. 서민생활 피해를 입히고 탈세하는 기획부동산 23명

 ○ 개발 가능성이 없는 땅을 지분으로 쪼개 팔면서 텔레마케터 등을 통해 투자를 유도하여 서민생활, 노후자금에 큰 피해를 입히는 기획부동산 혐의자 23명이 확인되었습니다.

  - 이들은 가공경비를 계상하거나 폐업하는 등의 수법으로 관련 세금을 탈루하고 있는 것으로 나타났습니다.

 ○ 이중에는 법인이 취득할 수 없는 농지를 개인 명의로 취득하고 기획부동산 법인이 컨설팅비 등 수수료 명목으로 이익을 흡수하는 형태의 신종 기획부동산도 포함되어 있습니다.

◇ 기획부동산 탈루 선정 사례  ･ 기획부동산 법인 A는 임원 B의 이름으로 법인이 취득할 수 없는 농지를 평당 ○백만 원에 취득한 이후 1달 이내 6명에게 투자를 유도하여 공유지분으로 평당 ○백만 원(3배)에 판매하고 B로부터 양도차익의 84%를 컨설팅비 명목으로 지급받고 세금을 탈루

유형 2. 개발 지역 알박기로 폭리를 취한 후 양도소득 무신고 혐의자 23명

 ○ 재개발 예정 지역에서 주택･토지 등을 취득한 후 알박기를 통해 시행사로부터 “명도비”, “컨설팅비” 등의 명목으로 대가를 지급 받았음에도 양도소득을 신고하지 않는 유형의 탈루 혐의자가 23명 확인되었습니다.

  - 특히, 이들은 시행사가 개발 사업이 확정되기 전까지 높은 이자율의 브릿지론*(Bridge-loan)을 활용할 수밖에 없어 이자 부담이 기하급수적으로 늘어나는 점을 악용하여 시간을 지연시키고 폭리를 취하는 행태를 보이고 있습니다.

     * 시행사 등이 제2금융권을 통해 단기(6∼12개월)에 높은 이자로 빌리는 자금

 

◇ 알박기 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례  ･ A는 ’21. 4월 □□시 소재 주택가 이면도로를 ○억 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시켜, ’21. 11월 “사업포기 약정금액” 명목으로 ○○억 원을 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세 무신고

 

유형 3. 양도차익 무신고･취득자금출처 불분명한 무허가건물 투기 혐의자 32명

 ○ 재개발 지역 내 무허가 건물을 투기하면서 등기가 이루어지지 않는 점을 악용하여 양도차익을 신고하지 않거나 그 취득 자금이 불분명한 혐의자가 32명 확인*되었습니다.

     * 양도소득세 무신고 12명, 취득자금출처 불분명 20명

  - 그간 무허가 건물은 등기가 되지 않아 거래 현황 파악에 어려움이 있었으나 국세청 자체 보유 자료와 국토부･지자체･법원 등 관계기관 제공 자료 간 연계 분석을 통해 무허가 주택 거래 현황과 신고 행태를 파악하였습니다.

◇ 무허가 건물 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례  ･ △△ 주택재개발 사업지역 원주민이 아닌 B는 ‘20. 1월 무허가 건물 2채를 해당 지역 원주민으로부터 각 ○억 원에 취득한 후 이 중 1채를 ‘20. 5월에 ○억 원(6배)에 양도하면서 양도소득세를 무신고

유형 4. 부실법인･무자력자 끼워넣기를 통한 악의적 탈루 혐의자 18명

 ○ 부동산 거래 과정에 소득이 없는 결손법인 등 부실법인이나 무자력자를 끼워 넣어 저가에 양도한 후 단기간에 실제 양수자에게 고가에 재양도하는 방식으로 거래를 위장하여 양도소득세를 악의적으로 회피한 혐의자 18명이 확인되었습니다.

◇ 부실법인･무자력자 끼워넣기 선정 사례  ･ A는 ‘04. 4월 △△억 원에 경매로 취득한 토지를 ‘22. 7월 결손법인 B에게 ○○억 원에 직거래로 양도하였고, B는 양도 당일 다른 법인 C에게 ○○억 원(5배)에 재양도하여 A에게 귀속될 양도차익을 결손법인인 B에게 귀속시키는 방식으로 탈루

 

3

향후 계획

□ 국세청은 부동산 거래 과정에서 특이 동향을 지속적으로 관찰하여 탈루 사실이 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 엄정하게 대응할 예정입니다.

 ○ 특히, 기획부동산의 경우 확정 전 보전 압류 및 현금징수를 통해 조세채권을 조기에 확보하고 조세포탈 혐의가 확인되는 경우 검찰에 고발하는 등 강력하게 조치하겠습니다.

  - 또한‘바지사장’을 내세워 영업하고 있는 기획부동산은 금융 조사를 통해 실소유주를 끝까지 추적하여 추징하겠습니다.

 ○ 앞으로도 서민 생활에 피해를 입히고 주거 안정을 저해하는 부동산 탈세에 대해서는 국토부･지자체 등 유관기관과 신속히 관련 자료를 공유하고 협업하여 검증을 강화해 나가겠습니다.

 

 

출처 : 국세청