전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 국회 본회의 통과

전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 국회 본회의 통과

• 임대인의 정보 제시의무 신설 및 임차권등기 신속화

전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 오늘(’23.3.30.) 국회 본회의를 통과했습니다.

 

【주요 내용】

▸임대차계약 체결 시 임대인의 정보 제시의무 신설

- ‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무 부과

※ 임대인이 임대차계약을 체결하기 전, 위 각 정보의 열람에 동의해주어 임차인이 각 정보를 확인토록 함으로써 위 제시의무를 대신할 수 있음

 

▸임차권등기 신속화 방안 마련

- 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기를 신속하게 경료 가능

 

※위 개정법은 법무부가 ’23. 2. 15. 국회에 제출한 안을 토대로 국회에서 충실한 논의를 거쳐 마련된 수정안(대안)입니다.

1. 개정 추진 배경 및 경과

❍ 최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있습니다.

 

❍ 법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 ｢주택임대차보호법｣ 개정안을 ’23. 2. 15. 국회에 제출하였으며, 법사위에서 논의된 대안이 ’23. 3. 30.(목) 국회 본회의를 통과하였습니다.

 

2. 개정법 등의 주요 내용

󰊱 임대인의 정보 제시의무 신설 (법 제3조의7)

가. 개정배경

❍ 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문입니다.

 

나. 개정내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능

❍ 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ② 국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화 했습니다.

 

❍ 이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용됩니다.

다. 표준계약서 개정 – 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정

❍ 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정합니다.

- 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한 국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고합니다.

 

❍ 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있습니다.

 

※ 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 당해세라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 ｢국세기본법｣ 제35조가 ’22.12.31.개정(’23.4.1.시행)됨에 따라, 향후에는 개정된 ｢주택임대차보호법｣에 따라 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있게 됩니다.

󰊲 임차권 등기 신속화 (법 제3조의3 제3항)

가. 개정배경 – 임차권등기명령 송달이 어려운 경우

❍ 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.

 

❍ 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 있었습니다.

 

나. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능

❍ 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용했습니다.

 

❍ 이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했습니다.

 

❍ 이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다.

- 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했습니다.

 

※ 이 개정안은 대통령 지시에 따라 ’22.12.20. 법무부･국토교통부 등으로 구성된 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 통해 마련했습니다.

 

3. 향후 계획

❍ 법무부와 국토교통부는 앞으로도 ｢주택임대차 제도개선 TF｣ 및 ｢전세사기 피해 임차인 법률지원 TF｣ 운영을 통해 임차인의 주거 안정을 위한 주택임대차 제도개선과 관련 법제 정비에 힘쓰겠습니다.

 

【붙임】1. ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

2. 개정 주택임대차표준계약서

 

｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

현 행	개 정 안
제3조의3(임차권등기명령) ①ㆍ② (생 략)	제3조의3(임차권등기명령) ①ㆍ② (현행과 같음)
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.	③ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------제288조제1항, 같은 조 제2항 본문--------------------------------------------------------- --제291조,제292조제3항------------. --------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2.임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행	1. ∼ 4. (현행과 같음)
④ ~ ⑨ (생 략)	④ ~ ⑨ (현행과 같음)
<신 설>	제3조의7(임대인의 정보 제시의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. 2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납 국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
	<부 칙> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제3조의7 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(임차권등기명령의 집행에 관한 적용례) 제3조의3 제3항 각 호 외의 부분 전단의 개정규정은 이 법 시행 전에 내려져 이 법 시행 당시 임대인에게 송달되지 아니한 임차권등기명령에 대해서도 적용한다. 제3조(임대인의 정보 제시의무에 관한 적용례) 제3조의7 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

개정 주택임대차표준계약서

출처 : 국토교통부