재건축 재개발 사업과 세금 흐름

재건축 재개발 사업과 세금 흐름

-취득세-

 

*관리처분 전에 부동산을 구입하는 경우

관리처분 전은 부동산에 해당하므로 부동산에 대한 취득세 등을 납부해야 한다 주택 취득과 관련한 세율은 85㎡ 이하인 국민주택 규모는 2.2% 이 초과분은 2.7%로 부과된다.(단 9억 원 초과 주택과 다주택자는 감면배제) 토지와 상가의 경우에는 4.6%이다.

 

*관리처분 히우에 지분(입주권)을 구입하는 경우

관리처분 이후에 입주권을 구입한 경우에는 토지에 대한 취득세를 내야한다. 이때 적용되는 세율은 4.6%가 된다. 그런데 여기서 문제가 하나 발생한다. 과세표준을 어떻게 정하느냐 하는 것이다. 즉 토지의 기준시가에 세율을 적용할 것인지 아니면 권리가액 등으로 하는지가 그렇다. 세법은 이에 대해 정부는 ' 종전 부동산의 권리가액+추가 지불액(프리미엄)'을 과세표준으로 한다. 예를들어 입주권을 3억원(추가 부담금 : 5천만원 포함)에 취득한 경우에는 2억 5천만원에 대해 취득세 등을 내야 한다는 것이다. 추가부담금(청산금)에 대해서는 추후 건물 완공에 따라 보존등기를 할 때 취득세 등이 부과된다.

 

*완공된 경우

주택이 완공되었을 경우에 먼저 정비구역을 지정하기 이전에 조합원 자격을 확보한 경우로서 재개발사업에 의해 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대해서는 취득세 등을 부과하지 않는다. 만일 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대해서는 취득세 등을 부과하지 않는다.

만일 전용면적 85㎡를 초과하면 추가 부담금의 3.16%를 부담하게 된다. 다음으로 입주권을 승계 취득한 조합원은 전용면적 40㎡이하는 100%면제 그리고 40㎡ 이상~60㎡ 이하는 3.96% 의 50% 감면 (추가 부담금의 1.48%)한다.

또한 전용면적 60㎡ 이상 ~85㎡ 이하는 추가 부담금의 2.96% 전용면적 85㎡ 초과분은 추가 부담금의 3.16%로 한다.

 

-보유세-

 

*관리처분 전에 주택을 보유하는 경우

관리처분 전에는 개인에게 소유권이 있으므로 6월1일을 기준으로 재산세와 종부세가 부과될 수 있다.

 

*관리처분 이후에 입주권을 보유하는 경우

조합원의 재산은 조합에서 관리하고 있으므로 정비사업조합이 재산세 등을 부담하게 된다.

*완공된 경우

주택이 완공된 경우에는 일반 주택과 다름없이 소유자에게 보유세가 부과된다. 보유세 부과 기준일은 매년 6월1일이 된다.

 

-양도세-

 

*관리처분 전에 주택을 양도하는 경우

일반주택을 양도하는 것이므로 주택 수에 따라 과세 방법이 결정된다.

 

*관리처분 이후에 지분(입주권)을 양도하는 경우

주택 한 채를 보유하는 것은 실수요자로서의 성격이 강하다 따라서 세법에서는 부동산인 주택이 권리상태로 바뀌었다고 하더라도 그 실질이 1세대 1주택에 해당하고 비과세 요건(3년 보유 서울 과천 일산등 5대 신도시는 2년 거주)를 갖추었다면 비과세를 적용한다. 다만 여기서 비과세 요건을 판단하는 시점이 중요한다. 세법은 관리처분계획인가일 또는 철거일 중 빠른 날 현재를 기준으로 하고 있다. 만일 이날을 기준으로 비과세 요건이 갖추어지지 않았다면 관리처분계획인가일 이후의 실질적으로 주택을 보유하거나 거주한 기간을 입증하여 비과세 요건을 충족시키면 된다. 입증하는 방법은 각종 공과금 영수증 등을 제출 하는 것으로 한다.

 

*완공된 이후에 양도하는 경우

완공된 이후에 양도하는 경우에는 주택으로서 비과세가 될 수도 있고 과세될 수도 있다. 만일 관리처분전에 1주택을 보유한 상태라면 양도하는 시점에 보유요건 및 거주요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 보유기간에 공사기간도 포함한다는 점에 유의하자.