기획부동산의 대표적인 유형과 대처요령 안내

기획부동산의 대표적인 유형과 대처요령 안내

 

? 사업 방식 : 사실상 개발이 불가능한 토지를 대상으로 분양 ☞ 대처 요령 : 정보시스템 등을 활용하여 개발 가능여부 확인

 

ㅇ 기획부동산이 개발이 어려운 일단의 토지를 싼 값에 매입한 후 분할하여 여러 사람에게 높은 가격에 분양하는 사례가 많이 있다.

 

- 예를 들어, 용도지역이 보전녹지지역인 토지나 간척지 일대의 토지는 보통 개발행위를 할 수 없는데 마치 개발할 수 있는 것처럼 속여 시세보다 10배 이상의 가격으로 팔아 폭리를 취하는 것이다.

 

- 또한, 기획부동산이 일반인에게 분양할 때 토지를 소규모로 분할하기 때문에 해당 토지가 도로에 접하지 않아 건축물을 지을 수 없는 소위 ‘맹지’인 경우가 많아 주의를 요한다.

 

ㅇ (대처요령) 국토교통부 등이 제공하는 다양한 토지 관련 정보시스템을 활용하거나 공적장부 등을 토대로 개발할 수 있는 토지인지 여부를 확인해야 한다.

 

 

< 정보시스템에서 확인 가능한 정보 >

정보시스템명	확인 가능 정보
토지이용규제정보시스템	▪용도지역, 지구 등의 지정현황 ▪개발행위 제한 내용 ▪토지이용계획 열람 등
부동산정보조회 시스템	▪지적도(임야도) 등본 열람 ▪토지이용계획 열람 등
산지정보시스템	▪필지정보(주소, 면적, 경사도, 지형등) ▪위치정보, 산지전용 인허가 정보 등

* 토지대장 등은 민원 24사이트(www.minwon.go.kr)에서 발급받을 수 있음

 

 

? 사업 방식 : 분양(매매) 과정에서 허위 개발계획 제시 ☞ 대처 요령 : 지자체 문의, 현지 방문으로 사실관계 확인

 

ㅇ 기획부동산이 확인되지 않은 개발계획을 제시하며 곧 땅값이 급등한다고 소비자를 호도하여 충동계약을 유도하는 사례도 있다.

 

- 대상 토지가 지자체가 추진중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼 선전하거나

 

- 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 과장한다.

 

- 또는, 매매하려는 부동산에 인접하여 도로가 개설되고 용도변경이 가능하다고 속이거나

 

- 투자유치계획이나 개발계획 중 일부 정보만 부풀리는* 등의 허위ㆍ과장 광고로 토지분양계획을 유도하는 경우도 있다.

 

* (예) ‘00-00 전철 공사중’, ‘00고속도로 IC시대가 열린다’ 등

 

ㅇ (대처요령) 지자체의 도시ㆍ도로계획 담당부서에 분양업체가 제시하는 개발계획에 대하여 확인하고,

 

- 무엇보다도 현지를 방문하여 부동산 현황을 직접 보고 사실관계를 파악하는 것이 중요한데, 현지의 중개업자에게 문의해 보는 것도 방법이다.

 

 

 

 

 

 

? 사업 방식 : 접근성, 수익성 등 과장 ☞ 대처 요령 : 현장답사 등을 통해 교통사정 등 확인

 

ㅇ 기획부동산은 실증할 수 없는 내용으로 교통사정ㆍ거리 등을 표현하거나 터무니없이 높은 수익성을 내세워 소비자를 현혹한다.

 

- 특히, 분양하는 토지의 정확한 지번을 알려주지 않은 채* 현장답사는 분양하는 토지가 아닌 다른 토지를 대상으로 하여 교통사정과 수익성 등을 과장하고 현혹하는 경우가 많다.

 

* 기획부동산은 소비자에게 분양토지의 지번을 알려주면 중요한 개발정보가 누설될 우려가 있다고 속여 알려주지 않는 사례가 있음

 

ㅇ (대처요령) 대상 토지의 정확한 지번을 파악하고 현장답사를 하여 교통사정*, 공시지가** 등을 확인하고,

 

* 다음 지도 로드뷰, 네이버 지도, 구글맵스 등을 통해서도 어느 정도의 접근성, 현지 현황 등은 파악 가능

 

** 개별공시지가는 민원24 사이트 또는 부동산정보조회시스템에서 확인 가능

 

- 현장 방문이 어려우면 인터넷, 전화 등을 통해 최대한 정확한 정보를 확인하는 노력이 필요하다.

 

 

 

 

 

 

 

? 사업 방식 : ‘컨설팅’, ‘투자개발’ 등의 상호 사용 ☞ 대처 요령 : 법인등기부등본 열람, 등록된 중개업자인지 확인

 

ㅇ 부동산중개업 무자격자가 세무서에 컨설팅업으로 등록한 후 부동산 매매․임대차 등을 알선하거나, 부동산 관련 건축․토목업자가 부동산 거래를 알선하는 경우가 있다.

 

- 그러나, 공인중개사 자격없이 컨설팅, 투자개발을 가장해 부동산 중개 영업을 하는 것은 불법이며,

 

- 이들 무자격자들은 대부분 분양 후 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생시 구제가 쉽지 않다.

 

ㅇ (대처요령) 해당법인의 법인등기부등본을 열람*하여 법인설립일 및 소재지 변경사항을 확인하고, 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경된 경우에는 주의해야 한다.

 

*법인등기부등본 열람 : 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

 

ㅇ 참고로, 등록된 중개업자인지 확인하는 방법은

 

- 공인중개사에게 신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구하여 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조하거나,

 

- 등록관청(시ㆍ군ㆍ구)에 전화하여 적법하게 등록된 업체인지 문의할 수도 있고, 인터넷*으로도 확인이 가능하다.

 

* 검색창에 ‘지역명(예 : 충청남도) 한국토지정보시스템’ 검색한 후 해당 창으로 이동 /부동산종합정보/부동산중개업정보/등록확인

 

? 사업 방식 : 개인(단독소유) 등기가 아닌 공유지분으로 등기 ☞ 대처 요령 : 계약서 확인, 필요시 변호사 등 전문가 자문

 

ㅇ 현장 확인없이 기획부동산의 권유만으로 토지를 매입하였는데 공유지분으로 등기가 되어 있어 토지 이용이 어려운 사례도 있다.

 

ㅇ (대처요령) 계약할 때 계약서에 소유관계 등이 어떻게 되어 있는지 반드시 확인하되, 가급적 변호사 등의 전문가 자문을 받아보는 것이 확실한 방법이다.

 

 

 

 

출처 : 당진시청