■ 2019 부동산시장전망 및 성공투자전략 ■

■ 2019 부동산시장전망 및 성공투자전략 ■

　투자심리는 시장상황에 따라 유동적으로 최근 국토연구원과 한국은행이 발표하는 부동산투자심리지수나 국민은행의 매수자 우위지수를 보면 천정에서 바닥으로 급전직하하는 모양새입니다. 흔히 “부동산은 심리다‘ 라는 말을 하지만 심리는 시장과 정책에 후행하는 특성을 고려한다면 그리 믿을 만한 절대지표는 아니라는 생각입니다. 단기적 변화를 예측하는 데는 유용합니다. 아무튼 올해 들어 시장을 부정적으로 바라보는 사람들이 늘고 있는 것만큼은 확실한 팩트입니다.
　환율변동성은 크질 않아서 일각에서 제기하는 10년 경제위기설이나 우리나라 금융위기 재발 가능성은 낮습니다. 하지만 1~2년 이내 글로벌 경제위기 목소리도 높은 만큼 경계해야 합니다.
　글로벌 부동산을 선도했던 뉴욕, 런던, 싱가폴, 시드니, 밴쿠버, 도쿄, 베이징, 상하이 등 세계 주요도시의 주택과 부동산시장이 조정을 보이고 있는 점도 글로벌 동조화 관점에서 주목됩니다. 실제로 지난해 내국인은 미국, 베트남, 캐나다, 태국 순으로 해외 부동산을 사들였으며 해외투자금액은 지난 2008년 글로벌 금융위기이후 최대치를 기록한바 있습니다. 무엇보다도 글로벌 자산시장의 호황기가 마무리 되고 금융시장과 부동산시장 모두 자산투자측면에서 대변화(GRAND ROTATION)가 이미 시작되었다는 로버트 쉴러 예일대 교수 등 예언처럼 세계경제석학들이 내놓은 최근 비관적인 예측과 위기경고는 지금 이 순간 우리 모두 귀담아 들어야 할 대목이 아닐 수 없죠.

　한 걸음 더 나아가 부동산시장을 예측하거나 미래를 과학적으로 전망하기 위해서는 7대 주요변수 외에도 선행지표나 벌집순환모형(HONEY COMB CYCLE MODEL) 등 미래예측기법을 종합적으로 활용할 필요가 있습니다. 또한, 부동산가격에 앞서 변화하는 특성을 갖는 거래량등 대표적인 선행지표도 눈여겨보아야 합니다. 작금의 거래실종 내지 거래절벽을 보면 부동산경기가 추가상승할 개연성은 매우 낮아 보입니다. 지난 1월 서울지역 주택거래량은 1/10토막 난 통계가 이를 잘 말해 주고 있죠. 만일 올 3월 이사철 성수기를 맞아서 주택거래가 활발하게 되살아나지 않는다면 즉, 예년의 주택평균거래량을 30% 이상 밑돌 경우 사실 올해 봄 이사철 경기나 추가반등을 기대하기는 어렵습니다. 부동산담보대출, 주택인허가물량, 미분양, 분양계약률, 경매낙찰률 등 또 다른 선행지표도 참고할 필요가 있죠.

　마지막으로 제가 평소 주장하는 국내 주택시장에서 발견되는 10년 주기설이나 벌집순환모형(HONEY COMB -CYCLE MODEL)에 대입해 볼 때도 향후 주택시장은 상승보다는 하락싸이클 다시 말해 침체기 내지 불황국면으로 진입하고 있음을 알 수 있습니다. 과거 경험상 부동산경기는 일반경기에 비해 불규칙적이며 진폭이 큰 양상을 보입니다. 부동산경기가 하락하면 가격하락폭도 예상외로 커질 수도 있다는 뜻이죠. 

　이상을 요약하면, 올해는 집값과 전세값이 상승곡선을 타기보다는 하락세에 무게감이 쏠린다는 판단입니다. 부동산 특히 주택시장은 지난 2013년 시작된 5년간 장기 상승랠리가 마감되고 올해를 기점으로 하락조정국면으로 진입할 공산이 큽니다. 올해는 주택경기의 순환변동 싸이클상으로 변곡점을 맞을 전망입니다.
　부동산경기의 안정 내지는 하강국면이 언제까지 지속될 수 있을까요? 저는 최소 1~2년에서 2~3년간 어쩌면 문재인 정부말기까지 지속될 확률이 높습니다. 부동산경기와 가격결정에 직간접적인 영향을 미치는 핵심요인과 경기변동상으로 그렇게 분석됩니다 (일각에서는 거시경제지표나 소득, 정책, 금리 등 어느 한두가지 지표를 근거로 부동산시장변화, 경기예측을 시도하나 이는 부동산은 종합응용과학이라는 기본원칙은 물론이고 부동산교과서에서 말하는 가격결정, 가격형성요인을 오해하거나 제대로 이해하지 못한데서 오는 과오로 판단되며 일반인들도 부동산학, 부동산경제학 교과서를 한번쯤은 일독해보시길 권합니다) 
　그러하기 때문에 지금 강조할 점은 근본적인 시장흐름이 바뀌면 마땅히 미래 대응전략도 바뀌어야 한다는 점입니다. 이를테면 선도자(FIRST MOVER) 입장에서 선점투자가 유효하며 뒷북투자나 추격매수는 자제할 필요가 있다는 뜻이죠.  신문기사를 통해 흔히 우리는 부동산경기가 향후 하향안정기에 접어들거나 하락할 공산이 커 보일 경우 그냥 쉬거나 관망하라고 말하는 전문가의 말을 자주 듣곤 합니다. 쉬는 것도 투자라고 말이죠. 하지만 이는 소극적 전략으로 단순히 시장을 지켜보면서 투자의 손을 놓도록 하는 것만이 유일한 해법이 될 수는 없는 법. 적극적이고 창의적 전략이 그 어느 때 보다 요구됩니다. 저가 생각하는 적극적이고 창의적 전략은 싸이클 원칙과 가치투자법칙을 활용해 다음 상승기에 대비, 아파트 등 부동산의 자산을 재배분하는 포트폴리오 재구성 전략입니다.

　가장 효과적인 부동산 성공전략은 무엇일까요? 이른바, ‘부동산성공법칙’ 혹은 ‘3대 투자원칙’”을 새롭게 제안합니다.

　첫째, 부동산을 살 때인가? 팔 때인가? 시기선택의 문제입니다. 앞서 부동산경기 예측에서 살펴보듯 지금은 부동산을 적극 매입하거나 공격적으로 투자할 시점(타이밍)은 아닙니다. 오히려 다주택자는 몸집을 줄이거나 (SLIM化) 다운사이징(DOWN SIZING)이 유리한 전략입니다. 가격대비 투자가치가 높거나 (‘가투비’가 높거나), 미래가격상승가능성이 높거나(미래가치가 높거나), 임대수익률과 자본수익률이 높은(복합수익률이 높은) 부동산 즉, ‘슈퍼부동산’으로 갈아타라는 전략이 유효합니다. 슈퍼부동산과 좀비부동산을 감별하는 능력이 중요하다는 말이죠. 그러므로 올해는 단순히 관망하거나 그냥 바라보고 쉬는 타임이 아니라 투자가치가 낮은 부동산은 버리고 투자가치가 높은 부동산으로 갈아타기, 적극적인 교체투자, 포트폴리오 재구성의 적기입니다.

　둘째, 투자의 백미는 성장도시, 성장지역을 선택하는 일이다. 성장지역 부동산을 집중매입하거나 쇠퇴지역, 축소지역에서 성장지역으로 교체하는 자산전략이 바람직합니다. 성장지역이란 부동산교과서에 따르면 사회적, 경제적, 행정적 위치가 상향되는 지역을 말하며 인구증가, 소득증가, 인프라스트럭쳐, 신도시등 대규모 도시계획이 잡힌 곳이 대표적 이죠. 이를테면 성장도시는 서울, 경기, 인천, 세종, 광주, 대전 등이며 성장지역은 강남, 부산해운대, 대전유성, 대구수성, 경기성남. 수원. 용인. 고양. 하남, 김포 등이다. 반대로 창원, 울산, 거제, 군산 등 지방 대부분 도시는 인구감소, 소득감소로 땅값과 집값이 동반하락하는 쇠퇴지역, 축소지역에 해당한다고 볼 수 있습니다.
구체적으로 강남, 광화문, 용산, 여의도를 포함하여 마포, 성동, 광진, 동작, 영등포, 동대문구는 성장지역의 중심입니다. 교통인프라가 확충되는 성장지역도 눈길을 사로잡습니다. GTX-A, B, C 노선을 비롯하여 신안선선, 신분당선, 9호선, 8호선, 7호선, 5호선, 4호선, 3호선 등이 연장되는 서울 청량리, 금천구를 비롯하여 파주, 고양, 용인, 화성동탄, 의정부, 포천, 성남, 하남, 인천지역을 꼽을 수 있습니다.

　셋째, 투자상품을 잘 선택하는 과정은 투자의 마지막 단계로 그야말로 화룡점정이 됩니다. 최근에는 도심권으로의 인구회귀현상(U-TURN)과 직주의문근접에다 1~2인인구가 급증하고 4~5인가구가 감소하는 인구 및 주거트렌드의 변화를 놓쳐서는 안됩니다. 쉽게 말해 도심권 중소형 아파트 집중화와 새주택 주거선호도 변화는 가치소비, 합리적 주거소비경향과 맞물려 새로운 주거문화를 선도할 것입니다. 올해부터는 호황에 강한 부동산보다는 불황에 강한 부동산이나 안정형 부동산이 새롭게 뜰 것이 틀림없습니다.

 

　부동산경기 침체가 장기화 되더라도 저금리기조가 유지될 경우 높은 수익률을 겨냥한 수익형 부동산투자자의 발길을 멈추지 않을 전망입니다. 다만, 땅값과 임대료가 꾸준히 오르는 성장지역인가?, 임대수익과 자본수익을 동시에 획득 가능한 복합수익형 부동산, 즉 슈퍼부동산인가, 좀비부동산인가를 구별하는 투자기준과 감별능력이 투자의 성패를 판가름 하는 중요한 열쇠가 될 것입니다.

 

2019. 2. 8.
고종완 한국자산관리연구원장 올림 

출처 : 한국자산관리연구원