인천시, 송도 6·8공구 매매계약 해지 수용

인천시, 송도 6·8공구 매매계약 해지 수용

인천시, 송도 6·8공구 매매계약 해지 수용 - 인천도시공사에 토지 매각 등 통해 리턴 대금 마련해 지출 예정 -

 

○ 인천광역시(시장 유정복)는 송도 6·8공구 세필지(A1, A3, R1) 347,036.6㎡의 토지매매계약 당사자인 싸이러스송도개발(주)*이 2015년 8월 19일 특약사항 제25조에 근거 특별계약해지청구권(리턴권)을 행사함에 따라 리턴 대금 마련 및 사업정상화에 최선을 다할 계획이라고 밝혔다.

* 교보증권이 사업시행을 위해 설립한 특수목적법인

 

○ 인천시는 앞서 2012년 9월 7일 해당 토지를 싸이러스송도개발(주)에 8,520억원(계약금 852억원, 중도금 7,242억원)에 매각하는 계약을 체결한바 있다.

<송도 6·8공구 토지매각 현황 >

구분	소재지	면적(㎡)	용도	금액(억원)	만원/평	잔금(억원)	취득세(억원)
A1	송도동 308-1	180,714.8	공동주택	3,970	725	198	174
A3	송도동 319-1	122,145.6	공동주택	3,069	829	153	134
R1	송도동 316	44,176.2	상업용지	1,481	1,106	74	65
합계 (3필지)		347,036.6		8,520	810	426	373

 

○ 매매계약시 2015년 8월 7일에 한해 싸이러스송도개발(주)의 특별계약해지청구권 행사가 가능하다는 내용의 특약사항을 포함하였으며, 지난 8월4일 해당 권리 행사일을 2015년 8월 19일로 한 차례 변경한 바 있다.

 

○ 특별계약해지청구시 계약금은 원금, 중도금에는 연 이자(5.19%)를 가산해 환불하도록 되어 있으며, 이에 따라 시는 이자(721억원)를 포함해 총 5,900억원(A1 4,297억원, R1 1,603억원)을 오는 9월 7일까지 싸이러스송도개발(주)와 권리 의무신탁계약에 의해 현재 해당토지에 대한 대금수취권 등 제반권리를 보유한 한국자산신탁(관리형 토지신탁계약사)에 반환할 예정이다.

※ 통상 프로젝트파이낸싱(PF)을 전제로 한 토지매매계약의 경우 해당 토지에 대한 매수자의 임의적 권리설정을 방지하기 위해 금융기관 등의 요청으로 매수자는 신탁사와 권리․의무를 승계하는 계약을 체결

 

○ 시는 해당 토지를 인천도시공사에 매각하고, 도시공사는 이를 신탁하여 발생한 수익권 유동화하여 재원을 조달할 예정이다.

 

○ 나머지 A3에 대해서는 조합개발이 완료단계에 있고 필요한 절차를 수행하기 위한 기간이 필요하다는 요청에 따라 청구권 행사일을 9월 18일로 변경했다

 

○ 시는 이번 조치를 통해 사업성이 부족한 토지에 대한 운영주도권을 확보하여 사업성 제고 및 입주민 부담 절감 등 필요한 조치를 적극적으로 해나갈 계획이다.

※ 특별계약해지청구권 조건부 계약은 등기상의 명의는 시의 재산이지만 시의 운영권이 사실상 상실되는 형태

송도 6․8공구 매매계약 관련 진행사항

(2015.8.20, 인천광역시 재정기획관실)

□ 매각 개요

❍ 계약상대방: 싸이러스송도개발(주) / 교보증권이 설립한 특수목적법인

❍ 계약기간 : 2012. 9. 7(계약일) ~ 2015. 9. 7(잔금 납부일)

❍ 매각금액 8,520억원 중 8,094억원(계약금 852억원, 중도금 7,242억원) 납부(′12.9.7)

- 잔금 426억원 [취득세 373억원(4.6%) 별도]

구분	소재지	면적(㎡)	용도	금액(억원)	만원/평	잔금(억원)	취득세(억원)
A1	송도동 308-1	180,714.8	공동주택	3,970	725	198	174
A3	송도동 319-1	122,145.6	공동주택	3,069	829	153	134
R1	송도동 316	44,176.2	상업용지	1,481	1,106	74	65
합계 (3필지)		347,036.6		8,520	810	426	373

❍ 계약조건: 환불 조건부(2015.8.7일 청구 가능) / 총 9,222억원

- 계약금은 원금, 중도금에는 리턴이자(5.19%)를 가산하여 환불

 

□ 진행사항

❍ 특별계약해지청구권(리턴권) 행사일 1차 연장 : 2015.8.7 → 2015.8.19

* 사유 : 매수자 측에서 A3 블록 PF 대출 관련 시간 필요

❍ 매수자측과 계약연장조건 등에 대해 지속 협의 (2015.7~8월)

❍ A1(300세대 증가), R1(호텔허용)에 대한 도시계획 변경 요청(’15.8월)

❍ 계약만료일 관련 처리방안 최종 확정 (2015.8.19)

- A1, R1 : 특별계약해지청구권 행사

- A3 : 특별계약해지청구권 행사일 2차 연장 : 2015.8.19→2015.9.18

* 사유: 조합개발을 정상 추진하기 위한 PF 대출관련 시간 필요

* 지위승계: 싸이러스송도개발(주)→송도포레스트카운티지역주택조합

□ 최종안 관련 설명자료

❍ A1, R1은 리턴, A3은 1개월 연장된 사유

- 특별계약해지청구권(리턴권) 조건부 계약은 등기상의 명의는 시의 재산이지만 시의 운영권이 사실상 상실되는 형태라고 하겠음

* 정부에서는 우리 시에서 지난 2012년 계약을 맺은 후 이와 같은 형태의 계약을 금지하는 규정을 제정하였음(2013)

- 통상적으로 리턴금리는 지방채나 공사채 발행 금리보다 높을 수밖에 없어 정상적으로 개발되어도 입주민의 금리부담이 커질 수 있음

- 또한, 위와 같은 부담에서는 사업성을 확보하기 어려워 세대수 증가, 용적률 등 도시계획 관련 사항을 변경할 필요가 생길 수 있음

* 이 경우 민간사업자에게 조치해 줄 경우 특혜시비 야기됨

- 다만, A3블록은 조합개발이 완료단계에 있고 필요한 절차를 수행하기 위해 1개월 정도가 필요하다고 요청함에 따라 연장에 동의한 것임

 

❍ A1, R1 리턴 관련 납부액 및 재원조달방안

- 납부액(리턴이자 포함) : 총 5,900억원(A1: 4,297, R1: 1,603)

- 납부기한: 2015.9.7(계약종료일)

- 재원조달방안

▸ 인천시에서 토지 등을 인천도시공사에 매각한 수익금 등

▸ 인천도시공사는 매입한 토지를 신탁하여 재원조달

 

□ 향후일정

❍ 시의 보증안(대출채권매입 확약) 시 투자심사(8.28) 및 의회 동의(9월)

❍ 리턴 대금 지출 등을 위한 2차 추경 (9월 의회)

❍ 대상 토지 감정평가 후 인천도시공사와 매매계약 체결 (9월)

❍ 매도자금 세입조치(9.6까지) 및 리턴 대금 납부(9.7)

출처 : 인천시청