건축물의 분양에 관한 법률 시행령

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

[시행 2014.12.3.] [대통령령 제25810호, 2014.12.3., 일부개정]

 

국토교통부(건축문화경관과) 044-201-3776

국토교통부(건축정책과) 044-201-3756

 

제1조(목적) 이 영은 「건축물의 분양에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

[전문개정 2011.8.11.]

제2조(적용 범위) 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모"란 분양하려는 부분의 용도 및 규모가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2014.12.3.>

1. 오피스텔(「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 일반업무시설인 오피스텔을 말한다. 이하 같다)로서 30실(室) 이상인 것

2. 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 산정(算定)한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 것

3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

[전문개정 2011.8.11.]

제3조(신탁계약 및 대리사무계약 등) ① 법 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 분양받은 자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항

2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항

3. 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

② 법 제4조제1항제1호에 따른 대리사무계약(이하 "대리사무계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2013.3.23.>

1. 분양받은 자를 보호하기 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 같다)에게 양도하여야 한다는 사항

3. 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항

4. 그 밖에 신탁계약의 목적을 달성하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 사항

③ 신탁업자는 제2항제2호에 따라 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 한다.

④ 신탁업자가 분양받은 자로부터의 입출금, 분양계약의 해제, 주소 관리 등 분양업무를 수행하는 경우에는 그 관리 내용을 공정하고 투명하게 전산으로 관리하여야 하고, 분양 개시일부터 6개월마다 분양사업자에게 통지하여야 한다. <개정 2014.12.3.>

[전문개정 2011.8.11.]

제4조(분양보증기관의 종류 등) ① 법 제4조제4항에 따라 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2013.3.23.>

1. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험을 취급하는 보험회사(이하 "보험회사"라 한다)

2. 「은행법」 제2조제2호에 따른 은행

3. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 기관

② 제1항에 따른 분양보증기관은 분양보증업무를 수행할 때 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. <개정 2013.3.23.>

1. 보증심사 및 이행(재산조사를 포함한다)을 위한 조사 및 관계인에 대한 자료 제공 요청

2. 공사감리자에 대한 시공방법ㆍ공정현황ㆍ사용자재 및 자재품질 등에 관한 자료 제출 요청

3. 사용승인 신청 등 국토교통부령으로 정하는 보증의 이행과 관련된 업무

[전문개정 2011.8.11.]

제5조(연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등) 법 제4조제5항에서 "대통령령으로 정하는 건설업자"란 「건설산업기본법」 제9조제1항에 따라 종합공사를 시공하는 업종의 등록을 한 건설업자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설업자를 말한다. 다만, 분양사업자와 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사의 관계에 있는 건설업자는 제외한다.

1. 자본금이 연대보증 대상 건설공사 계약금액의 50퍼센트 이상일 것

2. 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주(受注)한 금액이 연대보증 대상 건설공사 계약금액의 2배 이상일 것

[전문개정 2011.8.11.]

제6조(토지소유권 확보의 예외 등) ① 법 제4조제6항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양사업자가 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 건축할 대지가 「도시개발법」 등 관계 법률에 따른 환지(換地) 예정지인 경우

3. 「도시개발법」, 「택지개발촉진법」 등 관계 법률에 따라 조성된 대지를 공급받은 경우로서 그 대지의 지적(地籍)이 정리되지 아니하여 소유권을 확보할 수 없는 경우. 이 경우 대지의 사용권리를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

② 법 제4조제7항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 분양사업자가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업조합인 경우

3. 법 제4조제1항제1호에 따라 분양보증을 받은 경우로서 분양보증기관이 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권(擔保物權)을 설정한 경우

4. 법 제4조제7항 본문에 따른 저당권 또는 가등기담보권 설정액에 상당하는 금액을 보험회사의 책임으로 변제(辨濟)한다는 보증보험에 가입한 경우

[전문개정 2011.8.11.]

제7조(분양신고) ① 분양사업자가 법 제5조제2항에 따라 분양신고를 할 때에 분양신고서에 첨부하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 이 경우 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 건축물을 건축할 대지의 토지 등기부 등본을 확인하여야 한다.

1. 신탁계약서 및 대리사무계약서 또는 분양보증서의 사본(법 제4조제1항제1호에 따라 착공신고 후에 분양을 하는 경우로 한정한다)

2. 연대보증서 및 「건축법」 제25조에 따라 지정된 공사감리자(이하 "공사감리자"라 한다)의 공정확인서(법 제4조제1항제2호에 따라 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우로 한정한다)

3. 분양 광고안

② 허가권자는 분양사업자로부터 분양신고서가 제출된 경우에는 신고 접수일부터 5일 이내에 수리(受理) 여부를 결정하여야 하고, 분양신고를 수리할 때에는 분양사업자에게 국토교통부령으로 정하는 분양신고확인증을 발급하여야 한다. <개정 2013.3.23.>

[전문개정 2011.8.11.]

제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제6호까지 및 제15호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 아니할 수 있다. <개정 2013.3.23.>

1. 분양신고번호 및 분양신고일

2. 대지의 지번(地番)

3. 건축물 연면적

4. 분양가격(면적별ㆍ용도별 또는 위치별로 구분할 수 있다)

5. 건축물의 층별 용도

6. 분양사업자ㆍ분양대행사 및 시공업체의 명칭

7. 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계

8. 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 해당하는 경우로 한정한다)

9. 연대보증을 한 둘 이상의 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우로 한정한다)

10. 준공예정일 및 입주예정일

11. 분양받을 자의 모집기간 및 선정 일시

12. 구분소유권에 대하여 우선적으로 공개모집을 하는 경우 그 업종, 건축물 내 위치, 전체 분양면적 중 우선 모집 면적비율, 분양받을 자의 자격제한 등 우선 공개모집의 내용에 관한 사항(제3항에 해당하는 경우로 한정한다)

13. 거주자 우선 분양에 관한 사항(법 제6조의2에 해당하는 경우로 한정한다)

14. 전매행위 제한에 관한 사항(법 제6조의3에 해당하는 경우로 한정한다)

15. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 분양 광고는 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 해당 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하여야 한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구분소유권에 대해서는 청약 자격을 제한하여 우선적으로 공개모집할 수 있다.

1. 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권

2. 연면적의 5분의 1 이상인 구분소유권

④ 분양사업장을 설치할 때에는 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 설치하여야 하며, 분양 광고의 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양 안내를 할 수 없다. <개정 2013.3.23.>

[전문개정 2011.8.11.]

제9조(분양계약서) ① 법 제6조제4항에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2014.12.3.>

1. 분양사업자ㆍ분양대행사 및 시공업체의 명칭

2. 분양신고번호 및 신고확인증 발급일

3. 분양 건축물의 표시(전용면적ㆍ공용면적ㆍ계약면적 및 대지지분을 포함한다). 이 경우 오피스텔의 전용면적은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적

4. 분양대금 계좌번호 및 예금주, 분양대금의 관리자

5. 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류와 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 따라 착공신고 후 분양을 하는 경우로 한정한다)

6. 연대보증을 한 둘 이상의 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 따라 골조공사를 3분의 2 이상 완료한 후에 분양을 하는 경우로 한정한다)

7. 분양가격, 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 분명하게 밝혀야 한다)

8. 분양계약 후 건축물의 내부구조 변경에 관한 사항

9. 준공예정일 또는 입주예정일

10. 분양계약증명서의 고유번호

11. 분양사업자가 허가권자로부터 법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우에는 분양받은 자가 분양계약을 해약(解約)할 수 있다는 사항

12. 그 밖에 허가권자가 필요하다고 인정하는 사항

② 법 제6조제5항 전단에 따라 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약(隨意契約)으로 분양할 수 있다. <개정 2013.3.23., 2014.12.3.>

1. 삭제 <2014.12.3.>

2. 삭제 <2014.12.3.>

3. 삭제 <2014.12.3.>

③ 삭제 <2014.12.3.>

[전문개정 2011.8.11.]

제9조의2(거주자 우선 분양 기준) ① 법 제6조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 서울특별시

2. 인천광역시

3. 「지방자치법」 제3조제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시

② 제1항에 따른 지역에서 분양하는 건축물 중 다음 각 호의 구분에 따른 분양분은 분양 신고일 현재 그 건축물이 건설되는 지역의 거주자로서 분양을 신청한 자 중에서 1명당 1실을 기준으로 우선 분양하여야 한다.

1. 오피스텔

가. 분양분이 100실 이상인 경우: 분양분의 100분의 10 이상 100분의 20 이하의 범위에서 제1항 각 호의 지방자치단체의 장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

나. 분양분이 100실 미만인 경우: 분양분의 100분의 10 이하의 범위에서 제1항 각 호의 지방자치단체의 장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

2. 오피스텔 외의 건축물: 분양분(제8조제3항에 따른 우선 모집분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 범위에서 제1항 각 호의 지방자치단체의 장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

③ 제2항에 따른 우선 분양을 신청한 자 중에서 분양받을 자로 선정되지 못한 자는 별도의 신청 절차 없이 법 제6조제3항에 따라 분양신청을 한 자에 포함한다.

[전문개정 2011.8.11.]

제9조의3(전매행위의 제한기간 등) ① 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 제9조의2제1항 각 호의 지역에서 분양하는 100실 이상의 오피스텔을 말한다.

② 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 사용승인일부터 1년간을 말한다.

[전문개정 2011.8.11.]

제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다.

1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경

2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경

3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)

4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)

5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

6. 층수가 증감(增減)되는 경우

7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우

[전문개정 2011.8.11.]

제11조(분양대금) ① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.

1. 계약금: 계약 체결 시

2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금: 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 잔금 중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트는 사용승인일 이후에 받을 수 있다.

[전문개정 2011.8.11.]

제12조(공표 방법 및 절차 등) ① 허가권자는 법 제9조제1항에 따라 분양사업자에게 위반행위의 시정을 명할 때에는 위반행위의 내용 및 정도, 기간 및 횟수, 매체 및 광고의 크기 등을 고려하여야 한다.

② 허가권자가 제1항에 따라 위반행위의 시정을 명할 때에는 해당 분양사업자에게 미리 공표 문안 등에 관하여 허가권자와 협의하게 할 수 있다.

③ 시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반행위가 이루어진 해당 간행물ㆍ분양사업장 또는 전자매체에 공표하여야 한다.

④ 제3항에 따른 공표는 평일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)에 게재하도록 하고, 공표 제목에는 시정명령을 받은 사실을 명료하게 표시하여야 하며, 위반행위가 이루어진 분양 광고 크기의 4분의 1 이상으로 공표하여야 한다.

⑤ 허가권자는 시정명령을 받은 분양사업자가 제3항에 따라 공표한 날부터 10일 이내에 그 명령을 이행하였는지를 확인하여야 한다.

[전문개정 2011.8.11.]

제12조의2(규제의 재검토) 국토교통부장관은 다음 각 호의 사항에 대하여 다음 각 호의 기준일을 기준으로 3년마다(매 3년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전까지를 말한다) 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

1. 제2조에 따른 적용 범위: 2014년 1월 1일

2. 제5조에 따른 연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등: 2014년 1월 1일

3. 제8조제1항에 따른 분양 광고에 포함하여야 하는 사항: 2014년 1월 1일

4. 제8조제3항에 따른 청약 자격을 제한하여 우선적으로 공개모집할 수 있는 구분소유권의 범위: 2014년 1월 1일

5. 제8조제4항에 따른 분양사업장의 설치 기준 등: 2014년 1월 1일

6. 제9조제1항에 따른 분양계약서에 포함하여야 하는 사항: 2014년 1월 1일

7. 제9조제2항에 따른 수의계약 방법의 분양: 2014년 1월 1일

8. 제9조의2에 따른 거주자 우선 분양 기준: 2014년 1월 1일

9. 제9조의3에 따른 전매행위의 제한기간 등: 2014년 1월 1일

10. 제11조에 따른 분양대금 납입방법: 2014년 1월 1일

11. 제12조제3항 및 제4항에 따른 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등의 공표 방법 등: 2014년 1월 1일

[본조신설 2013.12.30.]

제13조(과태료의 부과기준) 법 제12조제1항에 따른 과태료의 부과기준은 별표와 같다.

[전문개정 2011.8.11.]

 

부칙 <제25810호, 2014.12.3.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(오피스텔의 전용면적 산정에 관한 적용례) 제9조제1항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 법 제6조제1항에 따른 분양 광고를 하는 오피스텔부터 적용한다.

제3조(적용 범위에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 법 제5조제1항에 따라 분양신고한 오피스텔에 대해서는 제2조제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

출처 : 법제처