소액보증금 우선변제

 소액보증금 우선변제

 

대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

 

소액임차인의 우선변제권

 

소액임차인의 우선변제권은, 소액임차인의 경우 그 보증금이 비록 소액이라고 하더라도 임차인에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하여도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 인정되고 있는 것입니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

소액임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항 및 제3조제1항).

※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조제1항제6호).

 

소액임차인의 우선변제 요건

 

소액임차인의 범위에 속할 것

- 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 통해 정해집니다. 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음 어느 하나의 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조제3항 및 제8조의2, 「주택임대차보호법 시행령」 제4조제1항).

· 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제4항).

√ 서울특별시 : 7천 500만원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 6천 500만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천 500만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 4천만원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).

대항요건을 갖출 것

- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항 후단).

· 따라서, 경매신청 등기가 된 이후에 주민등록을 마친 임차인은 소액보증금이라도 우선변제를 받을 수 없습니다.

- 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.

· 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

· 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「민사집행규칙」 제48조).

 

우선변제권의 효과

 

보증금 중 일정액의 보호

- 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 통해 정해집니다(「주택임대차보호법」 제8조제3항 및 제8조의2). 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항 및 제3조제1항).

· 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 제2항).

√ 서울특별시 : 2천 500만원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2천 200만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 900만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 1천 400만원 이하

- 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제3항).

 

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

 

임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).