1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세와 양도소득세 한시감면

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세와 양도소득세 한시감면

 

양도소득세 한시 감면이 주는 포인트는

4월 22일부터 연말까지 '전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'의 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세를 면제받게 된다.

 

건설사입장에서는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 전용면적 85㎡ 이하이거나 6억원 이하의 주택을

중점적으로 분양에 나설 것이라 봅니다.. 물론 중,대형 평면으로 약간 포함되어 있겠지만, 이는 4.1 대책

이전에 설계도서를 완료한 단지 또는 지역 실정에 맞게 배분하였으리라 생각합니다.

 

실수요자 입장에서는 세제 혜택도 보고 실제로 양도세를 면제받을 수 있는 수혜단지에 많은 관심을 갖는

것이 당연하겠지요. 언론에서 말하는 수혜단지가 과연 맞을지 안맞을지는 양도시점이 되어서야 확인이

가능한 것과 아니면 분양권에 프리미엄이 붙어서 이것이 유지되는 지역의 아파트가 수혜단지가 될 것입니다.

 

우선적으로 눈여겨 볼 지역은

 

▶ 수요는 많고 공급이 부족한 곳

 

▶ 인구가 급증할 개발 요인을 가지고 있는 곳

 

▶ 재개발,재건축,리모델링 시 시세 차익을 누릴 수 있는 대표 적인 곳

 

▶ 미분양 , 준공후 미분양 지역이지만 할인혜택이 많아서 향후 시세차익을 누릴 수 있는 곳.

 

다 아시는 이야기라고요?

맞습니다. 다 아시는 지역에서 연말까지 주택을 구입하실 분이라면 '전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'의 주택을 구입하면 되는 것입니다.

 

내집마련과 시세차익 두마리 토끼를 모두 잡는 2013년 되시기 바랍니다.

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1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

 

(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

 

❖1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택 제외)만을 보유하고 다음의 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다.

 

▶ 비과세 요건 ❖2011년 6월 3일 이후 양도시 ☞ 지역구분 없이 3년이상 보유(거주요건 폐지)

 

❖이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 까지,도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는

1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

(2) 장기저당담보주택의 비과세 특례

❖ 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도 시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

 

❖다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면

위 특례규정이 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

(3) 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

 

❖취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우

 

❖해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후2년 이내에 양도하여야 합니다)

 

❖1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)

 

❖재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(다만, 이 경우에는 재개발·재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다)

 

❖임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

 

❖공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우(사업인정고시일 전 취득한경우에 한함)

 

(4) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

 

❖1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 전매’는

양도소득세를 물게 됩니다.

•이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.

 

❖1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.

 

❖2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

 

(5) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

① 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

 

❖양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기위해 새집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지않습니다. 다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가과세 되지 않습니다.

 

② 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우

 

❖1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 일반주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나, 상속주택을먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

 

③ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우

 

❖한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

 

④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우

 

❖양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우

 

❖1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

 

▶ 장기저당담보주택의 비과세 특례장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대2주택이 된 경우 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도로간주하며, 장기저당담보주택은 비과세요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.따라서 세대를 합친 날로부터 5년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만,장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이적용되지 않습니다.

 

⑥ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

 

❖각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인무주택자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가과세되지 않습니다.

 

 

⑦ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우

 

❖1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가과세되지 않습니다.

 

※ ‘농어촌주택’이라 함은 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다.

 

•상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 

•이농주택 : 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 

•귀농주택 : 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000㎡ 이상의 농지와

함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡ 이내)

 

❖또한 1주택을 소유한 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일부터)~ 2014년 12월 31일 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 농어촌주택 등 취득 전에보유하던 일반주택 양도 시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고판단합니다.(이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다)

 

<농어촌주택>

•농어촌지역 : 읍·면지역(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역,관광단지지역은 제외)•주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내•주택가격 : 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억원 이하

 

<고향주택>•고향주택 : 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지지역은 제외)•주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내•주택가격 : 고향주택 취득 시 기준시가 2억원 이하

 

 

 

⑧ 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 된 경우

 

❖1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외),직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가과세되지 않습니다.

 

❖세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)

 

❖또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원주거이전 한 것으로 봅니다.•2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용

 

(6) 이 밖에도 다음과 같은 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

① 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우

 

❖1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

② 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우

 

❖보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초재개발(재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지않습니다.

 

▶ 재개발(재건축) 주택의 보유기간•종전주택의 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산합니다.

 

③ 입주권 (재개발·재건축)을 팔았을 경우

 

❖보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원으로서취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가과세되지 않습니다.

 

▶ 비과세 요건• 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우② 양도일 현재 당해 조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우

 

 

 

기재위, '양도세' 법안 의결…22일부터 적용   '4ㆍ1 부동산 대책'에 따른 양도소득세 한시감면 조치가 22일부터 적용된다. 1가구1주택자가 보유한 기존 주택과 신축ㆍ미분양 주택이 그 대상이다.   이에 따라 이날부터 연말까지 '전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'의 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세를 면제받게 된다.   국회 기획재정위원회는 22일 전체회의를 열어 이러한 내용을 담은 조세특례제한법을 심의ㆍ의결했다.   기재위 의결안   □적용대상 주택   ㅇ (신축․미분양) 85㎡이하 or 6억원 이하   ㅇ (1세대1주택) 85㎡이하 or 6억원 이하   □ 시행시기   ㅇ 4.22 이후 매매계약하는 주택 이번 법률안은 오는 29일로 예정된 법제사법위원회 및 본회의 의결을 거쳐 시행될 예정이다.

 

참고1   ‘1세대 1주택자’의 범위   □ (1세대의 정의) 4.22일 현재 주민등록법상 1세대를 말함   □ (1세대1주택자의 범위) 감면대상 주택 매도자의 요건인‘1세대 1주택자’는 다음의 경우를 말함   ① 「주민등록법」상 1세대의 구성원이 국내에 「주택법」상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간(취득일부터 매매계약일까지)이 2년 이상인 경우   ② 1세대가 보유한 주택(종전주택)을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서, 종전주택을 양도하는 경우*   * 다음 요건 충족 필요 1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나 신규주택을 취득 2) 신규주택 취득일로부터 종전주택 매매계약일까지가 3년 이내 3) 종전주택은 보유기간이 2년 이상   ③ 주택 1채와 다른 주택의 지분을 보유하고 있는 세대는 1세대 1주택자에 포함되지 않음   ④ 부부가 1세대 1주택을 공유하고 있는 경우는 1세대 1주택에 해당   □ (판정기준일) 매매계약일 현재 1세대 1주택자 여부를 판정   ※ 금번 감면대상이 되는 1세대 1주택의 범위에는 「소득세법」상 1세대 1주택 특례는 포함되지 않으며 구체적인 내용은 추후 시행령 개정사항을 참고하시기 바랍니다.

 

  출처 : 국세청, 기획재정부,국토교통부

 

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